تُعد معرفة كم مدة تنفيذ حكم إخلاء عقار من أكثر المسائل التي تهم مالك العقار أو المستأجر بعد صدور حكم قضائي أو وجود سند تنفيذي واجب التنفيذ، ولا توجد مدة إجمالية واحدة تنطبق على جميع الحالات، لأن سرعة التنفيذ تتأثر بنوع السند، واكتمال الطلب، وتبليغ المنفذ ضده، ومدى استجابته، والإجراءات التي تتخذها دائرة التنفيذ.
وفي حالات إخلاء عقار من محكمة التنفيذ، وضع نظام التنفيذ قواعد محددة لإخلاء العقار، ومن أبرزها أن يخرج مأمور التنفيذ إلى موقع العقار بعد مرور خمسة أيام من تاريخ إبلاغ أمر التنفيذ، مع إمكانية استعمال القوة الجبرية عند الحاجة، لذلك يجب التمييز بين مدة معالجة طلب التنفيذ وبين كم مدة تنفيذ حكم إخلاء عقار النظامية المرتبطة بموعد الإخلاء نفسه.
كم مدة تنفيذ حكم إخلاء عقار في السعودية؟
تنص المادة (72) من نظام التنفيذ على خروج مأمور التنفيذ إلى موقع العقار في اليوم التالي لمضي خمسة أيام من تاريخ إبلاغ أمر التنفيذ، وعلى تسليم العقار للمنفذ له، مع جواز استخدام القوة الجبرية لدخول العقار عند الحاجة.
“يكون تنفيذ إخلاء العقار بخروج المأمور إلى موقع العقار في اليوم التالي لمضي خمسة أيام من تاريخ الإبلاغ بأمر التنفيذ، ويقـوم المأمور بتسليم العقار للمنفذ له، وله استخدام القوة الجبرية لدخول العقار إذا استدعى الأمر ذلك.
وإذا لم يحضر من بيده العقار، أو امتنع عن تسلم المنقولات التابعـة له، فتسلم هذه المنقولات إلى الخازن القضائي، ويأمر قاضي التنفيذ ببيعها في المزاد بعد شهرين ما لم يتسلمها الحائز، وتوضع القيمة في حساب المحكمة.
وإذا كان المنفذ له دائنًا للحائز، فتطبق أحكام هذا النظام على منقولات الحائز المدين.”
كما تجيز الفقرة (1/72) من اللائحة التنفيذية لدائرة التنفيذ، عند الضرورة، تأجيل البدء بإخلاء العقار مدة لا تتجاوز ثلاثين يومًا، وتوجب الفقرة (2/72) وضع إعلان على مدخل العقار قبل موعد الإخلاء بخمسة أيام، متضمنًا موعد الإخلاء وفصل الخدمات.
متى يبدأ تنفيذ حكم إخلاء العقار؟
يختلف تاريخ صدور الحكم عن تاريخ بدء إجراءات التنفيذ الجبري، فقد يصدر الحكم أولًا، ثم تُستكمل المتطلبات النظامية اللازمة لتنفيذه، ويُقدَّم السند التنفيذي إلى جهة التنفيذ، ثم تبدأ الإجراءات النظامية ومن بينها تبليغ أمر التنفيذ، لذلك لا يُعد تاريخ صدور الحكم وحده بداية تلقائية لموعد إخلاء العقار.
هل تبدأ مدة التنفيذ من تاريخ الحكم؟
لا تبدأ إجراءات الإخلاء الجبري لمجرد صدور الحكم، وإنما بعد استكمال المتطلبات النظامية لبدء التنفيذ وتقديم السند التنفيذي وإجراءات التبليغ، وتحدد المادة 72 من نظام التنفيذ موعد حضور مأمور التنفيذ إلى العقار باليوم التالي لمضي خمسة أيام من تاريخ إبلاغ أمر التنفيذ.
ما أهمية تبليغ المنفذ ضده؟
يُشكل تبليغ أمر التنفيذ مرحلة أساسية في إخلاء العقار، إذ حددت المادة 72 موعد حضور مأمور التنفيذ بعد مضي خمسة أيام من تاريخ التبليغ، وليس من تاريخ صدور الحكم، ولذلك تختلف كم مدة تنفيذ حكم إخلاء عقار بحسب اكتمال إجراءات التنفيذ والتبليغ.
متى يصبح الحكم قابلًا للتنفيذ؟
يكون الحكم قابلًا للتنفيذ وفق حالته النظامية وطبيعته وما إذا كان واجب التنفيذ أو مستوفيًا للشروط اللازمة لذلك، ولا يصح افتراض أن جميع الأحكام تخضع لشرط واحد من حيث القطعية أو النفاذ، إذ تختلف الحالة بحسب نوع الحكم وما تقرره الأنظمة ذات الصلة.
الفرق بين صدور الحكم وبدء إجراءات التنفيذ
صدور الحكم يمثل نتيجة قضائية في مرحلة الدعوى، لكنه لا يعني بالضرورة بدء الإخلاء الجبري فورًا، أما التنفيذ فيتطلب استيفاء المتطلبات النظامية وتقديم السند التنفيذي وبدء إجراءات التنفيذ والتبليغ، ثم تُستكمل إجراءات الإخلاء وفق الأحكام المنظمة للتنفيذ، وبالنسبة لإخلاء العقار تحديدًا، نصت المادة 72 على حضور مأمور التنفيذ إلى الموقع في اليوم التالي لمضي خمسة أيام من تاريخ إبلاغ أمر التنفيذ.
ويساعد محامي التنفيذ والقضايا العقارية في معرفة كم مدة تنفيذ حكم إخلاء عقار، من خلال مراجعة السند التنفيذي، ومتابعة الإجراءات، وتحديد المدد النظامية والعوائق المؤثرة في سرعة التنفيذ.
خطوات تنفيذ حكم إخلاء عقار عبر محكمة التنفيذ
عند تنفيذ حكم إخلاء عقار، يبدأ الإجراء بتقديم السند التنفيذي إلى جهة التنفيذ المختصة، مع التأكد من أن السند يتضمن التزامًا قابلًا للتنفيذ بالإخلاء أو التسليم، ثم استكمال البيانات والمتطلبات اللازمة لطلب التنفيذ:
- الدخول إلى خدمات التنفيذ الإلكترونية.
- تقديم طلب التنفيذ وإرفاق السند التنفيذي.
- إدخال بيانات المنفذ ضده بدقة.
- تحديد نوع ومضمون طلب التنفيذ وفقًا لما ورد في السند.
- متابعة حالة طلب التنفيذ والإجراءات المرتبطة به.
- استكمال أي متطلبات تطلبها دائرة التنفيذ.
اقرأ أيضا: 5 نقاط قانونية حاسمة لفهم حكم التزوير في أوراق رسمية بالسعودية
إخلاء عقار من محكمة التنفيذ: متى يكون ممكنًا؟
يكون إخلاء العقار عن طريق محكمة التنفيذ ممكنًا عند وجود سند تنفيذي يدخل في اختصاصها، ويتضمن التزامًا محددًا وقابلًا للتنفيذ بالإخلاء أو التسليم، مع استيفاء المتطلبات النظامية والإجرائية اللازمة ومعرفة متطلبات كم مدة تنفيذ حكم إخلاء عقار.
وتختص محاكم التنفيذ بتنفيذ الأحكام والقرارات والأوامر الصادرة من المحاكم، إضافة إلى العقود والمحررات الموثقة وغيرها من السندات التي منحها النظام قوة السند التنفيذي.
وجود سند تنفيذي قابل للتنفيذ
لا تكفي المطالبة أو الخلاف بين المالك والشاغل لبدء التنفيذ الجبري، بل يلزم وجود سند تنفيذي صالح للتنفيذ ويتضمن التزامًا يمكن تنفيذه، كالإخلاء أو التسليم بحسب الحالة.
متى يكون حكم الإخلاء هو السند التنفيذي؟
يكون الحكم سندًا تنفيذيًا عندما يكون من الأحكام التي تختص محكمة التنفيذ بتنفيذها، ويكون منطوقه متضمنًا التزامًا واضحًا بالإخلاء أو التسليم، مع استيفاء الشروط النظامية اللازمة للتنفيذ، وتعد الأحكام والقرارات والأوامر الصادرة من المحاكم من السندات التنفيذية التي تختص محاكم التنفيذ بتنفيذها.
متى يمكن تنفيذ عقد الإيجار مباشرة؟
يُعد عقد الإيجار الموحد المسجل في شبكة إيجار سندًا تنفيذيًا وفق الضوابط النظامية، ولذلك يمكن في الحالات التي تتوافر فيها شروط التنفيذ تقديم طلب إلى محكمة التنفيذ للمطالبة بالحقوق الناشئة عنه، ومن ذلك طلب إخلاء العقار، دون الحاجة إلى رفع دعوى جديدة لمجرد الحصول على حكم بالإخلاء.
متى تحتاج إلى رفع دعوى أولًا؟
إذا لم يوجد سند تنفيذي صالح يتضمن الالتزام المطلوب تنفيذه، فقد يلزم اللجوء إلى المحكمة المختصة ورفع الدعوى المناسبة للحصول على حكم أو سند يمكن تنفيذه لاحقًا، ويختلف تحديد المحكمة المختصة بحسب طبيعة النزاع والحق محل المطالبة.
هل يمكن تنفيذ حكم إخلاء العقار عبر ناجز؟
نعم، تتيح وزارة العدل من خلال الخدمات الإلكترونية تقديم طلبات التنفيذ وإرفاق السندات والبيانات اللازمة ومتابعة الطلبات والإجراءات المرتبطة بها، ولذلك يمكن إنجاز جانب مهم من إجراءات تنفيذ حكم إخلاء العقار إلكترونيًا عبر ناجز، بحسب نوع السند وطلب التنفيذ، بينما تُنفذ إجراءات الإخلاء الميدانية وفق أحكام نظام التنفيذ وإجراءات دائرة التنفيذ.
1- خطوات تقديم طلب التنفيذ إلكترونيًا
يبدأ الإجراء بالدخول إلى خدمات التنفيذ الإلكترونية في ناجز:
- اختيار خدمة تقديم طلب تنفيذ.
- إدخال البيانات المطلوبة.
- إرفاق السند التنفيذي.
- استكمال المتطلبات التي تظهر أثناء تقديم الطلب.
حيث تقدم شركة الثقة والحماية للمحاماة والاستشارات القانونية دعمًا متخصصًا في القضايا العقارية والتنفيذية، وتوضح كم مدة تنفيذ حكم إخلاء عقار، مع متابعة الإجراءات والسندات وتقديم المشورة القانونية المناسبة.
2- البيانات المطلوبة
تتضمن بيانات طلب التنفيذ المعلومات اللازمة لتحديد أطراف التنفيذ وبيانات السند والالتزام المطلوب تنفيذه، وقد تختلف بعض البيانات المطلوبة بحسب نوع السند وطلب التنفيذ.
3- المستندات المطلوبة
يمثل السند التنفيذي الأساس لبدء إجراءات التنفيذ، وقد تتطلب بعض الطلبات استكمال بيانات أو مستندات إضافية بحسب طبيعة السند والإجراء، لذلك فإن معرفة كم مدة تنفيذ حكم إخلاء عقار تعتمد على مرحلة الطلب واستيفاء متطلباته.
4- كيف تتابع طلب التنفيذ؟
يمكن لطالب التنفيذ متابعة الطلب إلكترونيًا من خلال خدمات وزارة العدل، ومنها خدمة الاستعلام عن طلب تنفيذ، والاطلاع على حالة الطلب والإجراءات المرتبطة به.
5- كيف تعرف حالة طلب الإخلاء؟
تظهر حالة طلب التنفيذ والإجراءات المرتبطة به من خلال الخدمات الإلكترونية، وينبغي متابعة الإشعارات وأي طلبات لاستكمال البيانات أو المستندات، حتى لا يتعطل استكمال إجراءات التنفيذ.
ما معنى “تم إصدار قرار مفتوح إخلاء”؟
لا تُعد عبارة «تم إصدار قرار مفتوح إخلاء» مصطلحًا نظاميًا مستقلًا في نظام التنفيذ، وقد تكون وصفًا إجرائيًا يظهر في حالة طلب التنفيذ الإلكتروني، ولذلك يجب الرجوع إلى تفاصيل القرار والإجراءات المسجلة في ملف التنفيذ لمعرفة مضمونه وموعد الإخلاء، ولا تعني العبارة وحدها أن الإخلاء نُفذ فعليًا.
- ويختلف صدور قرار أو إجراء الإخلاء عن تنفيذ الإخلاء فعليًا، إذ تنص الفقرة (6/72) من اللائحة التنفيذية لنظام التنفيذ على أن «يحرر مأمور التنفيذ محضرًا بإخلاء العقار»، وهو ما يثبت إجراء الإخلاء بعد مباشرته وفق الإجراءات النظامية.
ماذا يعني قرار الإخلاء في طلب التنفيذ؟
يقصد به صدور إجراء بشأن تنفيذ الإخلاء ضمن ملف التنفيذ، استنادًا إلى السند التنفيذي وما تقرره دائرة التنفيذ، دون أن يعني ذلك إتمام الإخلاء فعليًا، إذ تختلف كم مدة تنفيذ حكم إخلاء عقار بحسب مرحلة التنفيذ واستكمال الإجراءات النظامية.
هل القرار المفتوح يعني أن الإخلاء تم بالفعل؟
لا يلزم ذلك، فصدور قرار أو إجراء بالإخلاء يختلف عن تنفيذ الإخلاء على أرض الواقع، ويُستدل على التنفيذ الفعلي من الإجراءات المسجلة في ملف التنفيذ، ومن محضر الإخلاء الذي يحرره مأمور التنفيذ عند إتمامه.
ماذا يحدث بعد إصدار قرار الإخلاء؟
معرفة كم مدة تنفيذ حكم إخلاء عقار؟ وماذا يحدث بعد صدور القرار بالإخلاء يؤكد النظام أنه تُستكمل إجراءات التنفيذ وفق حالة الطلب، بما في ذلك الإجراءات المتعلقة بالتبليغ والإعلان وموعد الإخلاء، وبحسب المادة 72، يكون خروج مأمور التنفيذ إلى العقار في اليوم التالي لمضي خمسة أيام من تاريخ إبلاغ أمر التنفيذ، مع مراعاة ما تقرره الدائرة من إجراءات في الحالة المعروضة.
هل يحتاج الإخلاء إلى إجراءات أخرى؟
قد تستلزم الحالة استكمال إجراءات التبليغ وانتظار المدة النظامية وتحديد موعد التنفيذ والإعلان عنه، وفقًا لظروف الطلب وما يصدر عن دائرة التنفيذ.
كيف أعرف أن طلب التنفيذ انتقل إلى مرحلة الإخلاء؟
يمكن معرفة ذلك من حالة طلب التنفيذ والإجراءات المسجلة عليه، وما يصدر عن دائرة التنفيذ من قرارات أو مواعيد أو إشعارات، ولا يكفي ظهور عبارة «قرار إخلاء» وحدها للجزم بأن العقار أُخلي فعليًا.
كما يساعد دور شركة محاماة بجدة شركة الثقة والحماية للمحاماة والاستشارات القانونية في متابعة حالة طلب تنفيذ الإخلاء، والتحقق من الإجراءات والمواعيد، وتوضيح كم مدة تنفيذ حكم إخلاء عقار وفق السند والأنظمة السعودية.
متى يتم إخلاء العقار بالقوة الجبرية؟
يجوز لمأمور التنفيذ استخدام القوة الجبرية لدخول العقار إذا استدعى التنفيذ ذلك، ولا تستخدم القوة الجبرية تلقائيًا في كل طلب إخلاء، وإنما بحسب مقاومة التنفيذ وحاجة المأمور إلى دخول العقار وتنفيذ السند، ولا تعني القوة الجبرية تجاوز الإجراءات النظامية، وإنما هي وسيلة يجيزها النظام لمأمور التنفيذ عند الحاجة إلى دخول العقار لتنفيذ السند:
- رفض شاغل العقار إخلاءه.
- عدم فتح العقار عند مباشرة التنفيذ.
- وجود عائق يمنع دخول مأمور التنفيذ.
- استكمال إجراءات التنفيذ اللازمة.
- حلول موعد الإخلاء وفق الإجراءات النظامية.
ماذا يحدث إذا رفض المستأجر إخلاء العقار؟
لا يؤدي رفض المستأجر أو شاغل العقار إلى تعطيل التنفيذ بصورة نهائية، بل تستمر إجراءات التنفيذ وفق النظام، ويجوز لمأمور التنفيذ استخدام القوة الجبرية لدخول العقار إذا استدعى الأمر ذلك، وفقًا للمادة 72 من نظام التنفيذ.
متى ينتقل التنفيذ إلى الإخلاء الجبري؟
يكون ذلك بحسب حالة طلب التنفيذ واستكمال الإجراءات النظامية وحلول موعد الإخلاء ومدى استجابة شاغل العقار، وليس بمجرد صدور الحكم أو السند التنفيذي.
دور الجهات المختصة في تنفيذ الإخلاء
توضح الجهات المعنية كم مدة تنفيذ حكم إخلاء عقار كما يباشر مأمور التنفيذ إجراءات الإخلاء ميدانيًا وفق السند التنفيذي وتوجيهات دائرة التنفيذ، ويجوز الاستعانة بالجهات المختصة عند الحاجة ووفق ما تقرره الإجراءات النظامية.
هل يشترط حضور المستأجر؟
لا يشترط حضور شاغل العقار شخصيًا لإتمام التنفيذ متى استُكملت الإجراءات النظامية، وتتعامل جهة التنفيذ مع حالة عدم حضوره وفق الأحكام المنظمة لتنفيذ الإخلاء.
ماذا يحدث عند وجود أشخاص داخل العقار؟
تُعالج الحالة وفق السند التنفيذي ونظام التنفيذ ولائحته التنفيذية، مع مراعاة الأحكام الخاصة بدخول المساكن والظروف المتعلقة بالأشخاص الموجودين داخل العقار، ولا يجوز للمالك أو أي فرد آخر تنفيذ الإخلاء بنفسه خارج إجراءات التنفيذ الرسمية.
أيضًا يساعد أفضل محامي في الدمام على توضيح الإجراءات النظامية عند وجود أشخاص داخل العقار، ومتابعة الإخلاء، وبيان كم مدة تنفيذ حكم إخلاء عقار، وفق السند التنفيذي.
ما الحالات التي تؤثر في مدة تنفيذ حكم الإخلاء؟
تختلف الإجابة على كم مدة تنفيذ حكم إخلاء عقار من حالة إلى أخرى بحسب استكمال متطلبات التنفيذ والإجراءات المرتبطة بالطلب، وقد يتأثر الوصول إلى مرحلة الإخلاء الفعلي بعوامل مثل التبليغ، واستيفاء بيانات الطلب، وصلاحية السند للتنفيذ، أو وجود إجراء قضائي له أثر على سير التنفيذ.
1- عدم تبليغ المنفذ ضده
يُعد التبليغ من الإجراءات المهمة في تنفيذ الإخلاء، لأن المادة 72 من نظام التنفيذ ربطت موعد حضور مأمور التنفيذ إلى العقار بمضي خمسة أيام من تاريخ إبلاغ أمر التنفيذ، ولذلك فإن عدم اكتمال التبليغ قد يؤثر في موعد الانتقال إلى مرحلة الإخلاء.
2- نقص البيانات أو المستندات
قد يؤدي نقص البيانات أو المستندات المطلوبة إلى طلب استكمال الطلب أو معالجة النقص قبل مواصلة الإجراءات، مما قد يؤثر في المدة اللازمة للوصول إلى التنفيذ الميداني.
3- وجود اعتراض أو إجراء قضائي مؤثر
قد تؤثر بعض المنازعات أو الإجراءات القضائية في مسار التنفيذ وفق طبيعتها والقرار الصادر بشأنها، إلا أن مجرد تقديم اعتراض لا يؤدي تلقائيًا إلى وقف التنفيذ، كما أن كم مدة تنفيذ حكم إخلاء عقار تختلف بحسب حالة الطلب والإجراءات المؤثرة في تنفيذه.
4- عدم جاهزية السند للتنفيذ
إذا لم يكن السند مستوفيًا للمتطلبات النظامية اللازمة للتنفيذ، فلا يصح التعامل معه باعتباره أساسًا مكتملًا لإجراءات الإخلاء، وقد يلزم استكمال المتطلبات أو اتخاذ الإجراء النظامي المناسب.
5- عدم استجابة المنفذ ضده
لا يؤدي امتناع المنفذ ضده عن التنفيذ إلى انتهاء طلب التنفيذ، وإنما قد تستمر الإجراءات الجبرية النظامية عند تحقق شروطها، بما في ذلك استخدام القوة الجبرية لدخول العقار إذا استدعى الأمر ذلك وفق المادة 72.
6- الحاجة إلى إجراءات تنفيذية إضافية
قد تتطلب بعض حالات الإخلاء استكمال إجراءات مرتبطة بكم مدة تنفيذ حكم إخلاء عقار أو الإعلان أو التعامل مع المنقولات الموجودة في العقار، بحسب ظروف الحالة وما تقرره دائرة التنفيذ.
اطلع على: المادة ٨٨ من نظام التنفيذ: الجرائم والعقوبات وحقوق المدينين
هل يختلف تنفيذ إخلاء العقار السكني عن التجاري؟
تخضع العقارات السكنية والتجارية من حيث الأصل للمادة (72) من نظام التنفيذ، إلا أن طبيعة إشغال العقار قد تستلزم إجراءات إضافية، خاصة إذا كان العقار مشغولًا بمنشأة تتعلق بها حقوق للغير أو تخضع لجهة إشرافية، أو كانت به بضائع أو معدات أو منقولات تستوجب الحفظ والنقل.
وقد تختلف كم مدة تنفيذ حكم إخلاء عقار وبعض التفاصيل العملية بحسب طبيعة العقار وما يوجد فيه من أشخاص أو منقولات أو مقتضيات خاصة بالحالة، دون أن يعني ذلك وجود مدة نظامية مختلفة للإخلاء السكني والتجاري.
1- إخلاء شقة أو منزل
يتم إخلاء العقار السكني وفق السند التنفيذي وإجراءات الإخلاء المنصوص عليها في نظام التنفيذ ولائحته، مع مراعاة الإجراءات الخاصة بدخول العقار عند الحاجة.
2- إخلاء محل تجاري
يخضع إخلاء المحل التجاري للقواعد الأساسية نفسها متى كان التنفيذ قائمًا على سند تنفيذي صالح، وقد تبرز أثناء التنفيذ مسائل عملية تتعلق بالبضائع أو المعدات أو المنقولات الموجودة في المحل، ويجري التعامل معها وفق الأحكام والإجراءات النظامية ذات الصلة.
3- إخلاء مكتب أو منشأة
يتم التنفيذ وفق السند التنفيذي وإجراءات التنفيذ المقررة، وقد تستدعي طبيعة المنشأة اتخاذ إجراءات إضافية بحسب ظروف الحالة وما تقرره دائرة التنفيذ أو ما تنص عليه الأنظمة ذات العلاقة.
وإذا كان العقار مشغولًا بمنشأة تتعلق بها حقوق لأشخاص آخرين غير الحائز، كالمدارس والمصانع والمستشفيات وما في حكمها، فيكون الإخلاء بعد إشعار الجهة المشرفة على المنشأة بموعد الإخلاء الذي تحدده دائرة التنفيذ؛ لتباشر ما يتعلق باختصاصها، وفق الفقرة (3/72) من اللائحة التنفيذية لنظام التنفيذ.
هل تختلف المدة النظامية؟
لا توجد في المادة 72 من نظام التنفيذ مدة مختلفة لمجرد كون العقار سكنيًا أو تجاريًا، إذ ترتبط إجراءات الإخلاء بالمواعيد والإجراءات المنصوص عليها في النظام واللائحة، وبظروف طلب التنفيذ واستكمال متطلباته.
ويساعد محامي قضايا تجارية في توضيح ما إذا كانت المدة النظامية للإخلاء تختلف حسب نوع العقار، وبيان كم مدة تنفيذ حكم إخلاء عقار وفق الإجراءات النظامية.
شروط إخلاء العقار من محكمة التنفيذ
تتمثل شروط إخلاء العقار من محكمة التنفيذ في وجود أساس تنفيذي صالح ومحدد، مع استكمال البيانات التي تمكّن الدائرة من تنفيذ منطوق السند، وتختص محاكم التنفيذ أصلًا بتنفيذ الأحكام والأوامر والعقود والمحررات التي منحها النظام قوة السند التنفيذي، ومن أهم شروط الإخلاء:
- وجود سند تنفيذي: يجب أن يكون الطلب مبنيًا على سند يدخل ضمن اختصاص محكمة التنفيذ.
- أن يكون السند قابلًا للتنفيذ: وجود وثيقة أو حكم لا يعني تلقائيًا إمكانية التنفيذ، بل يجب توافر شروط النفاذ.
- تحديد العقار محل الإخلاء: ينبغي أن يكون العقار محددًا بصورة تمنع الالتباس عند التنفيذ.
- تحديد المنفذ ضده: يجب تحديد الشخص الملزم بموجب السند.
- استكمال المستندات المطلوبة: يساعد اكتمال المستندات على تجنب طلبات الاستكمال والتأخير.
هل يمكن رفع دعوى إخلاء عقار بدون عقد؟
يمكن في بعض الحالات المطالبة بإخلاء العقار حتى مع عدم وجود عقد إيجار مكتوب، لكن تحديد الدعوى وأساسها القانوني يتوقف على سبب شغل العقار وصفة الشاغل وحق المدعي فيه، ولا يعني عدم وجود عقد مكتوب تلقائيًا ثبوت حق المالك في الإخلاء، بل يجب إثبات الأساس النظامي للمطالبة وفق وقائع كل حالة.
هل يشترط وجود عقد مكتوب؟
لا يشترط في جميع منازعات إخلاء العقار وجود عقد إيجار مكتوب، إلا أن نوع الدعوى يختلف بحسب سبب شغل العقار؛ فقد تكون الدعوى ناشئة عن علاقة إيجارية، أو مطالبة بتسليم العقار، أو نزاعًا في الحيازة، أو مطالبة بإزالة وضع يد غير مشروع. ويجب تحديد الطلب والتكييف القانوني وفق صفة الشاغل وسبب إشغاله للعقار.
كيف تثبت العلاقة بين الطرفين؟
تثبت العلاقة أو الواقعة محل النزاع بوسائل الإثبات التي يجيزها النظام، وتختلف الوسيلة المناسبة بحسب طبيعة العلاقة والحق المدعى به والواقعة المطلوب إثباتها.
إخلاء واضع اليد بدون عقد إيجار
إذا كان شاغل العقار واضع يد وليس مستأجرًا بموجب علاقة إيجارية ثابتة، فقد يختلف الأساس القانوني للمطالبة بالإخلاء عن الدعوى القائمة على انتهاء عقد إيجار، ويحدد ذلك وفق سبب وضع اليد وحق المدعي في العقار.
الفرق بين المستأجر وواضع اليد
المستأجر يشغل العقار استنادًا إلى علاقة إيجارية، بينما يشير وصف واضع اليد إلى الشخص الذي يسيطر فعليًا على العقار أو يشغله، وقد يكون وضع يده قائمًا على سبب مشروع أو محل نزاع بحسب ظروف الحالة.
متى تحتاج إلى رفع دعوى بدل طلب تنفيذ؟
إذا لم يوجد سند تنفيذي صالح يتضمن الالتزام بالإخلاء، فلا يكون من الممكن اللجوء إلى التنفيذ الجبري لمجرد وجود مطالبة، وقد يلزم أولًا رفع الدعوى أمام المحكمة المختصة والحصول على حكم أو سند تنفيذي صالح، بحسب طبيعة النزاع.
تعرف على: دليل شامل: كيف تختار محامي شركات في جدة لنجاح أعمالك؟
إخلاء العقار بعد انتهاء عقد الإيجار
قد يكون انتهاء مدة عقد الإيجار سببًا للمطالبة بإخلاء العقار، لكن لا يعني ذلك في جميع الحالات أن المستأجر ملزم بالإخلاء فورًا، إذ يجب التحقق أولًا من مدة العقد وشروط التجديد وما إذا كان العقد قد تجدد أو استمر وفق الأحكام النظامية، وإذا رفض المستأجر تسليم العقار، فينبغي اتباع الطريق النظامي المناسب بحسب وجود سند تنفيذي من عدمه.
ماذا يحدث عند انتهاء مدة العقد؟
يخضع انتهاء عقد الإيجار لما ورد في العقد وللأحكام النظامية المنظمة للعلاقة الإيجارية، ووفق الأحكام النظامية الخاصة بضبط العلاقة بين المؤجر والمستأجر، يتجدد عقد الإيجار تلقائيًا ما لم يُشعر أحد طرفيه الطرف الآخر بعدم الرغبة في التجديد قبل ستين يومًا على الأقل من انتهاء العقد، مع مراعاة الاستثناءات المقررة نظامًا.
كما تطبق على عقارات مدينة الرياض، خلال المدة المحددة نظامًا، قيود خاصة على امتناع المؤجر عن التجديد وإلزام المستأجر بالإخلاء.
قيود الإخلاء عند تجديد عقد الإيجار في مدينة الرياض
لا يجوز للمؤجر، إذا رغب المستأجر في تجديد عقد الإيجار لعقار داخل مدينة الرياض، الامتناع عن التجديد وإلزامه بالإخلاء إلا في الحالات الآتية:
- تخلف المستأجر عن سداد الأجرة.
- وجود عيوب هيكلية تؤثر في سلامة العقار أو الساكنين بموجب تقرير فني معتمد.
- رغبة مؤجر العقار السكني في استخدامه شخصيًا أو لأحد أقاربه من الدرجة الأولى.
- الحالات الأخرى التي يقررها مجلس إدارة الهيئة العامة للعقار.
وتطبق هذه القيود على عقارات مدينة الرياض لمدة خمس سنوات من تاريخ نفاذ الأحكام، ما لم يصدر ما يعدل نطاق تطبيقها.
إذا رفض المستأجر التسليم
لا ينبغي للمالك اللجوء إلى القوة أو تغيير الأقفال أو اتخاذ إجراءات ذاتية لإخراج المستأجر، وإنما يجب اتباع الوسيلة النظامية المناسبة للمطالبة بالتسليم أو الإخلاء وتنفيذ الحق وفق السند والإجراءات المقررة.
هل يمكن طلب الإخلاء مباشرة؟
إذا كان لدى المؤجر سند تنفيذي صالح يتضمن الالتزام بالإخلاء، فيمكن تقديم طلب التنفيذ وفق الإجراءات النظامية، أما إذا لم يوجد سند تنفيذي صالح، فقد يلزم الحصول على حكم أو سند تنفيذي أولًا بحسب طبيعة العلاقة والنزاع، وعند بدء تنفيذ الإخلاء، تنظم المادة 72 من نظام التنفيذ إجراءات إخلاء شاغلي العقار ومواعيد مباشرة مأمور التنفيذ.
الفرق بين انتهاء العقد وفسخه
ينتهي العقد بانقضاء مدته أو بتحقق سبب الانتهاء المتفق عليه أو المقرر نظامًا، بينما يترتب الفسخ على إخلال أحد الطرفين بالتزام جوهري أو تحقق سبب يجيز الفسخ اتفاقًا أو قضاءً، أما الإنهاء فقد يكون بإرادة أحد الطرفين إذا أجاز العقد أو النظام ذلك، أو باتفاق الطرفين.
ويوضح فريق عمل شركة الثقة والحماية الفرق بين انتهاء العقد وفسخه، وآثارهما القانونية على الإخلاء، مع بيان كم مدة تنفيذ حكم إخلاء عقار وفق الحالة والإجراءات النظامية.
ما الفرق بين إخلاء العقار وتسليم العقار؟
قد يتداخل مفهوما إخلاء العقار وتسليمه في بعض حالات التنفيذ، إلا أن لكل منهما دلالة مختلفة بحسب مضمون السند التنفيذي، فالإخلاء يركز على إزالة شاغل العقار وإنهاء إشغاله، بينما يتعلق التسليم بتمكين المستحق من العقار ووضعه تحت يده وفق ما يقضي به السند التنفيذي.
1- المقصود بإخلاء العقار
- يقصد بإخلاء العقار تنفيذ الالتزام بإخراج شاغله منه وإنهاء إشغاله، وفقًا لما يتضمنه السند التنفيذي والإجراءات المنظمة للتنفيذ.
2- المقصود بتسليم العقار
- يقصد بتسليم العقار تمكين الشخص المستحق من العقار ووضعه تحت يده وفق الالتزام الوارد في السند التنفيذي، وقد يكون التسليم مصحوبًا بإخلاء الشاغل إذا كان ذلك لازمًا لتنفيذ السند.
1- متى يكون المطلوب إخلاءً؟
- يكون المطلوب إخلاءً عندما يتضمن السند التنفيذي التزامًا بإخراج شاغل العقار وإنهاء إشغاله، كالحكم بإخلاء عقار من شاغله.
2- متى يكون المطلوب تسليمًا؟
- يكون المطلوب تسليمًا عندما يتضمن السند التنفيذي التزامًا بتسليم العقار أو تمكين المستحق منه، وقد يستلزم تنفيذ هذا الالتزام إخلاء العقار من شاغله بحسب منطوق السند وظروف التنفيذ.
ما المستندات المطلوبة لتنفيذ حكم إخلاء العقار؟
تعتمد المستندات على طبيعة السند وبيانات الطلب، ويُعد وجود السند التنفيذي وتحديد العقار والمنفذ ضده من العناصر الأساسية لمعرفة كم مدة تنفيذ حكم إخلاء عقار:
كم مدة تنفيذ حكم إخلاء عقار
- بيانات الحكم أو السند التنفيذي واختياره من السندات الإلكترونية المرتبطة، أو إرفاق نسخة منه إذا تطلب نوع السند أو الخدمة ذلك.
- بيانات العقار: يجب تحديد العقار محل التنفيذ بما يكفي لتمييزه.
- بيانات المنفذ ضده: تساعد البيانات الدقيقة في استكمال التبليغ والإجراءات.
- عقد الإيجار إن وجد: يكون مفيدًا عند ارتباط الحكم أو المطالبة بعلاقة إيجارية.
- المستندات المؤيدة للطلب: تُرفق وفق طبيعة القضية وما يظهر في متطلبات الخدمة أو ما تطلبه دائرة التنفيذ.
ماذا تفعل إذا تأخر تنفيذ حكم إخلاء العقار؟
عند تأخر تنفيذ حكم إخلاء العقار، لا يعني مرور مدة محددة وحده وجود مخالفة أو تقصير، بل ينبغي التحقق أولًا من مرحلة الطلب وإجراءاته وأسباب عدم انتقاله، وتحديد كم مدة تنفيذ حكم إخلاء عقار.
1- التحقق من حالة طلب التنفيذ
- يبدأ ذلك بالاستعلام إلكترونيًا عن حالة طلب التنفيذ ومراجعة الإجراءات والإشعارات المسجلة عليه، لمعرفة ما إذا كان الطلب في مرحلة التبليغ أو الإخلاء أو استكمال متطلبات أخرى.
2- مراجعة الإجراءات والطلبات المرتبطة
- قد يكون هناك طلب لاستكمال بيانات أو مستندات، أو إجراء آخر لم يُستكمل بعد، ولذلك من المهم مراجعة جميع الإجراءات المرتبطة بطلب التنفيذ قبل اعتبار التأخير غير مبرر.
3- التأكد من اكتمال المستندات
- إذا كانت هناك بيانات أو مستندات مطلوبة ولم تُستكمل، فقد يؤثر ذلك في استكمال إجراءات التنفيذ أو الانتقال إلى مرحلة لاحقة بحسب طبيعة الطلب.
متى تحتاج إلى متابعة قانونية؟
قد تكون المتابعة القانونية مفيدة عند وجود منازعة تنفيذية، أو إشكال يتعلق بالسند التنفيذي، أو تأخر غير واضح في إجراء جوهري، أو وجود مسألة تحتاج إلى تفسير قانوني أو اتخاذ إجراء أمام الجهة المختصة.
لذا توفر شركة الثقة والحماية للمحاماة والاستشارات القانونية إمكانية التواصل مع فريق القضايا العقارية والتنفيذية، وطلب موعد لدراسة السند وتحديد نطاق الخدمة والأتعاب المهنية، يمكن الحجز عبر واتساب للحصول على دعم قانوني سريع ومباشر في مختلف قضايا العقارات، ومعرفة كم مدة تنفيذ حكم إخلاء عقار، والاستفادة من الخدمات القانونية المتنوعة.
متى يكون التأخير طبيعيًا ومتى يحتاج إلى إجراء؟
قد يرتبط التأخير بإجراءات أو متطلبات نظامية ما دام الطلب قيد المعالجة وفق ملف التنفيذ، أما معرفة كم مدة تنفيذ حكم إخلاء عقار، فتتطلب التحقق من حالة الملف، خاصة عند ظهور عقبة تستدعي الإجراء المناسب لمعالجة الأمر.
هل يستطيع المستأجر الاعتراض على تنفيذ حكم الإخلاء؟
يمكن للمنفذ ضده اتخاذ الإجراءات النظامية المتاحة له بحسب طبيعة الحكم والسند التنفيذي ومرحلة التنفيذ، ويجب التمييز بين الاعتراض على الحكم القضائي نفسه وبين المنازعة المتعلقة بإجراءات التنفيذ، فلكل منهما أحكامه وإجراءاته، لا يترتب على مجرد تقديم منازعة تنفيذية وقف التنفيذ تلقائيًا، وإنما يوقف التنفيذ إذا صدر قرار أو حكم بذلك من الجهة القضائية المختصة، أو إذا رتب النظام على الإجراء أثرًا موقفًا للتنفيذ.
الفرق بين الاعتراض على الحكم والاعتراض أثناء التنفيذ
|
المقارنة |
التوضيح |
|
الاعتراض على الحكم |
يتعلق بطرق الاعتراض والطعن المقررة نظامًا على الحكم القضائي |
|
المنازعة التنفيذية |
تتعلق بإجراءات التنفيذ أو السند التنفيذي أو عارض يدعي المنفذ ضده أنه يؤثر في التنفيذ |
|
تحديد الإجراء المناسب |
يحدد النظام والجهة المختصة الإجراء المناسب لكل حالة |
هل الاعتراض يوقف التنفيذ تلقائيًا؟
لا يصح افتراض أن تقديم الاعتراض يوقف تنفيذ حكم الإخلاء تلقائيًا في جميع الحالات، إذ يختلف أثر الاعتراض بحسب نوع الحكم وطريقة الاعتراض والنص النظامي المنطبق وما يصدر عن الجهة القضائية المختصة.
ما الإجراءات المتاحة للمنفذ ضده؟
تختلف الإجراءات المتاحة بحسب سبب الاعتراض وطبيعة السند التنفيذي ومرحلة التنفيذ، فقد يتعلق الإجراء بالحكم القضائي نفسه، أو بإجراء من إجراءات التنفيذ، أو بسبب قانوني يدعي المنفذ ضده أنه يؤثر في قابلية التنفيذ.
متى يؤثر الإجراء القضائي في التنفيذ؟
يؤثر الإجراء أو القرار القضائي في التنفيذ عندما يكون له أثر نظامي على سير التنفيذ أو وقفه أو الاستمرار فيه، وفق ما تقرره الجهة القضائية المختصة والنظام المنطبق على الحالة.
قد يهمك معرفة: عقوبة التلفظ على شخص في النظام السعودي وأحكام السب والشتم
أخطاء تؤخر تنفيذ حكم إخلاء العقار
قد تؤدي الأخطاء الإجرائية إلى إطالة مدة التنفيذ، لذلك من المهم مراجعة الطلب قبل تقديمه ومتابعته بعد تسجيله:
- تقديم طلب تنفيذ غير مكتمل.
- إدخال بيانات غير صحيحة.
- عدم إرفاق السند المناسب.
- الخلط بين رفع الدعوى وطلب التنفيذ.
- عدم متابعة حالة الطلب.
متى تحتاج إلى محامي تنفيذ في قضية إخلاء عقار؟
تظهر الحاجة إلى التواصل مع محامي تنفيذ لمعرفة كم مدة تنفيذ حكم إخلاء عقار وعندما تصبح القضية أكثر تعقيدًا من مجرد تقديم طلب إلكتروني، خصوصًا عند وجود اعتراض أو نزاع حول السند أو رفض الشاغل التنفيذ، ويمكن للمحامي مراجعة المستندات وتقديم الاستشارات القانونية الدقيقة لتحديد المسار النظامي المناسب:
- إذا كان الحكم صدر ولم يتم تنفيذه، إذ يمكن للمحامي فحص سبب عدم انتقال الحكم إلى التنفيذ أو وجود عائق إجرائي.
- إذا رفض المستأجر الإخلاء، حيث يمكن متابعة إجراءات الإخلاء الجبري وفق النظام بدل اتخاذ إجراءات شخصية.
- إذا ظهرت مشكلة في السند التنفيذي، إذ تحتاج المسألة إلى فحص منطوق الحكم وقابليته للتنفيذ.
- إذا كان هناك اعتراض أو نزاع على التنفيذ، قد تستلزم الحالة التعامل مع منازعة تنفيذية أو إجراء قضائي محدد.
- إذا كان العقار مشغولًا ويرفض الموجودون الخروج، حيث يمكن للمحامي متابعة الإجراءات مع دائرة التنفيذ وتحديد الوسيلة النظامية المناسبة.
الخاتمة
في النهاية، فإن كم مدة تنفيذ حكم إخلاء عقار لا تُحدد بمدة واحدة لكل القضايا، لأن التنفيذ يرتبط بالسند والتبليغ واستكمال الإجراءات وحالة المنفذ ضده، وتظل القاعدة المهمة أن الإخلاء يتم عبر الجهة المختصة وليس بإجراءات فردية، مع إمكانية إخلاء عقار بالقوة الجبرية عند تحقق شروطه النظامية، كما ينبغي التحقق من شروط إخلاء العقار قبل تقديم الطلب، والاستعانة بمحامٍ عند وجود نزاع أو تعقيد في التنفيذ.
توفر شركة محاماة الثقة والحماية للاستشارات القانونية العديد من معلومات التواصل مع فريق العمل للحصول على الدعم القانوني المناسب:
- فرع الدمام: +966590888283
- فرع الرياض: +966579468003
- فرع جدة: +966579470090
- العنوان: طريق الملك عبدالعزيز الفرعي، النهضة، جدة.
- البريد الإلكتروني: info@trustlawfirm-sa.com
- الموقع الإلكتروني: https://trustlawfirm-sa.com
الأسئلة الشائعة
ماذا بعد صدور حكم اخلاء عقار؟
بعد صدور الحكم، يُتحقق من قابليته للتنفيذ واستيفاء المتطلبات اللازمة لتقديمه إلى جهة التنفيذ، وبعد بدء التنفيذ، تستكمل إجراءات التبليغ والمواعيد والإخلاء وفق السند التنفيذي وما تقرره دائرة التنفيذ.
امر الإخلاء كم يأخذ من الوقت؟
لا توجد مدة إجمالية ثابتة منذ تقديم طلب التنفيذ حتى تسليم العقار. ولكن بعد إبلاغ أمر التنفيذ، تقضي المادة (72) بخروج مأمور التنفيذ في اليوم التالي لمضي خمسة أيام، ويجوز لدائرة التنفيذ عند الضرورة تأجيل البدء بالإخلاء مدة لا تتجاوز ثلاثين يومًا وفق الفقرة (1/72) من اللائحة التنفيذية.
متى يتم الإخلاء بالقوة الجبرية؟
يجوز لمأمور التنفيذ استخدام القوة الجبرية لدخول العقار إذا استدعى الأمر ذلك، وذلك في إطار إجراءات التنفيذ النظامية وبعد استكمال المراحل والإجراءات اللازمة للإخلاء.
كم يستغرق التنفيذ بعد الحكم؟
لا تبدأ المدة الفعلية بالضرورة من تاريخ صدور الحكم، فقد تسبق التنفيذ إجراءات تتعلق بصلاحية السند وتقديم الطلب والتبليغ واستكمال المتطلبات، لذلك تتحدد كم مدة تنفيذ حكم إخلاء عقار وفق حالة السند ومرحلة التنفيذ.
