معرفة أحكام نظام السعي الجديد تساعد البائع والمشتري والمؤجر والمستأجر والوسيط على تجنب النزاعات المتعلقة بالعمولة، حيث أصبح تنظيم العمولة العقارية في المملكة العربية السعودية أكثر وضوحًا في ظل نظام الوساطة العقارية الجديد ولائحته التنفيذية، إذ حدد النظام نسبة العمولة الأصلية، والطرف الملزم بسدادها، والحالات التي يستحق فيها الوسيط العقاري أتعابه.

ويكتسب الموضوع أهمية خاصة عند إبرام عقد وساطة عقارية، ويرتبط استحقاق العمولة بالحالات التي حددها النظام، وبأحكام عقد الوساطة، وطبيعة الصفقة ومدتها، مع خضوع ممارسة الوساطة أصلًا لمتطلبات الترخيص النظامي.، ويستعرض هذا المقال أبرز شروط السعي في العقار، وطريقة حسابه، وأحكام ضريبة السعي العقاري، مع بيان أبرز الحقوق والالتزامات وفق الأنظمة السعودية السارية.

ما هو نظام السعي الجديد في السعودية؟

يُستخدم مصطلح نظام السعي الجديد شائعًا للإشارة إلى الأحكام المنظمة لعمولة الوسيط العقاري في نظام الوساطة العقارية، والنظام الساري صادر بالمرسوم الملكي رقم (م/130)، ويهدف إلى تنظيم الوساطة والخدمات العقارية وحماية أطراف التعامل، وأهم ما ينبغي معرفته:

  • لا يوجد نظام مستقل يسمى رسميًا «نظام السعي».
  • العمولة الأصلية 2.5% من قيمة البيع أو إيجار السنة الأولى.
  • يجوز الاتفاق كتابةً على نسبة مختلفة.
  • يتحمل العمولة الطرف المتعاقد مع الوسيط.
  • يجب أن يكون عقد الوساطة مكتوبًا ومودعًا لدى الهيئة.

ما المقصود بالسعي العقاري؟

السعي العقاري هو العمولة التي يستحقها الوسيط مقابل التوسط في إتمام صفقة عقارية، ويشمل نطاق الوساطة البيع والشراء والتأجير، ويمكن أن تتم الوساطة بصورة إلكترونية أيضًا، ويُعد تحديد العمولة في العقد من أهم عناصر العلاقة التعاقدية.

ما هو نظام الوساطة العقارية الجديد؟

هو نظام السعي الجديد الذي ينظم ممارسة الوساطة والخدمات العقارية في المملكة، ويشترط الحصول على ترخيص من الهيئة العامة للعقار لممارسة النشاط.

ما علاقة لائحة نظام الوساطة العقارية بالسعي؟

توضح لائحة نظام الوساطة العقارية تفاصيل تنفيذ أحكام النظام، ومنها بيانات عقود الوساطة، وآلية تحمل العمولة عند تعدد الأطراف، وبعض حالات استحقاقها.

كم تبلغ نسبة السعي في العقار؟

حدد النظام نسبة العمولة العقارية الأصلية بـ2.5% من قيمة الصفقة في البيع، و2.5% من قيمة إيجار السنة الأولى فقط في الإيجار، ما لم يتفق أطراف عقد الوساطة كتابةً على نسبة أخرى.

ولذلك لا يصح القول إن 2.5% نسبة إلزامية في جميع الأحوال، فالكتابة والاتفاق التعاقدي قد يحددان نسبة مختلفة، والقواعد الأساسية للحساب:

  • بيع عقار: قيمة البيع × 2.5%.
  • إيجار عقار: أجرة السنة الأولى × 2.5%.
  • يجوز الاتفاق كتابةً على نسبة مختلفة.
  • لا تُحسب العمولة النظامية للإيجار على كامل مدة عقد طويل الأجل، وإنما على إيجار السنة الأولى.
  • يجب الرجوع إلى عقد الوساطة لتحديد الالتزام الفعلي.

طريقة حساب عمولة المكتب العقاري

إذا بلغت قيمة العقار 800,000 ريال، وكانت النسبة 2.5%، فإن العمولة الأصلية تبلغ 20,000 ريال قبل بحث أي آثار ضريبية تنطبق على خدمة الوساطة.

حاسبة السعي العقاري

يمكن استخدام المعادلة التالية:

  • العمولة = قيمة الصفقة × نسبة العمولة المتفق عليها.

وفي الإيجار تكون قيمة الأساس هي أجرة السنة الأولى.

مثال على حساب السعي في بيع العقار

عند بيع عقار بمبلغ 1,000,000 ريال، فإن 2.5% تساوي 25,000 ريال، ما لم يتضمن عقد وساطة عقارية نسبة أخرى متفقًا عليها كتابةً.

مثال على حساب السعي في إيجار العقار

إذا بلغت أجرة السنة الأولى 60,000 ريال، فإن العمولة الأصلية تبلغ 1,500 ريال بنسبة 2.5%.

اقرأ أيضا: شرط التحكيم في العقود وخصائصها وأهم مميزاتها

من يدفع السعي في العقار؟

تحديد من يدفع السعي في العقار لا يكون بمجرد افتراض أن البائع أو المشتري هو الملزم، وإنما يعتمد أساسًا على الطرف المتعاقد مع الوسيط في عقد الوساطة، وقد نصت المادة 14 من نظام الوساطة العقارية على أن الطرف المتعاقد مع الوسيط هو الذي يتحمل العمولة، ومن أهم الضوابط:

  • العبرة بالطرف المتعاقد مع الوسيط.
  • يجوز وجود أكثر من عقد وساطة.
  • يجب بيان العمولة في العقد.
  • لا يجوز للإذا أبرم الوسيط عقود وساطة مع أكثر من طرف في الصفقة العقارية الواحدة، فلا يجوز أن يتجاوز مجموع العمولة التي يتقاضاها النسبة النظامية.
    • مع مراعاة ما تقرره عقود الوساطة واللائحة التنفيذية بشأن توزيع العمولة، وسيط تجاوز النسبة النظامية عند تعدد المتعاقدين إلا وفق الأحكام المنظمة.
  • الكتابة تقلل احتمالات النزاع.

إذا تعاقد الوسيط مع أكثر من طرف في الصفقة العقارية الواحدة، فتطبق أحكام المادة 19 من اللائحة التنفيذية بشأن توزيع العمولة، مع مراعاة ما اتفق عليه الأطراف في عقود الوساطة.

السعي في العقار على البائع أو المشتري؟

الإجابة ليست دائمًا البائع أو المشتري، فالسؤال الأدق هو: من تعاقد مع الوسيط؟ فإذا كان البائع هو المتعاقد، يتحمل العمولة وفق العقد، وكذلك إذا كان المشتري هو المتعاقد.

من يدفع سعي مكتب العقار؟

يدفعه الطرف المتعاقد مع المكتب العقاري، وفق ما تم الاتفاق عليه في عقد الوساطة، وإذا تعاقد الوسيط مع أكثر من طرف في الصفقة الواحدة، تطبق الأحكام الخاصة بتوزيع العمولة.

هل يمكن الاتفاق على دفع السعي بين البائع والمشتري؟

نعم، يمكن تنظيم تحمل العمولة تعاقديًا في الحدود التي يسمح بها النظام، ويجب أن يكون الاتفاق واضحًا ومكتوبًا لتحديد التزام كل طرف.

ما هي شروط السعي في العقار؟

ترتبط شروط نظام السعي الجديد في العقار بصحة العلاقة بين الوسيط والمتعاقد، وباستحقاق العمولة وفق النظام والعقد، ومن أهم العناصر أن يكون الوسيط مرخصًا، وأن يكون عقد الوساطة مكتوبًا ومحدد المدة ومودعًا وفق الإجراءات المعتمدة، ومن أبرز الشروط:

  • وجود عقد وساطة مكتوب.
  • تحديد مدة العقد.
  • تحديد العمولة أو نسبتها.
  • وجود وسيط مرخص.
  • إتمام الصفقة وفق الحالات النظامية لاستحقاق العمولة.

وجود عقد وساطة عقارية

يشترط نظام الوساطة العقارية أن يكون عقد الوساطة مكتوبًا، وأن يودع الوسيط نسخة منه لدى الهيئة وفق الإجراءات المحددة، كما يجب أن يكون العقد محدد المدة، وإذا لم تُحدد مدته فتكون مدته 90 يومًا من تاريخ إبرامه.

تحديد عمولة الوسيط العقاري في العقد

ينبغي بيان نسبة أو مقدار العمولة في العقد، وتؤكد اللائحة ضرورة إدراج نسبة أو مقدار العمولة ضمن بيانات عقد الوساطة.

ترخيص الوسيط لممارسة الوساطة العقارية

لا تجوز ممارسة الوساطة العقارية أو الخدمات العقارية إلا بعد الحصول على الترخيص النظامي من الهيئة العامة للعقار.

إتمام الصفقة العقارية واستحقاق السعي

يستحق الوسيط العمولة عند إتمام الصفقة التي توسط فيها خلال مدة العقد، كما قد يستحقها إذا تمت الصفقة خلال مدة لا تتجاوز شهرين من انتهاء العقد، بشرط إثبات وساطته.

كم يستحق الوسيط من العربون إذا لم تتم الصفقة؟

إذا لم تتم الصفقة العقارية واستحق البائع أو المؤجر العربون، يستحق الوسيط العقاري عمولة بنسبة 25% من قيمة العربون، ما لم يتفق الطرفان على غير ذلك في عقد الوساطة العقارية، وفق المادة 21 من اللائحة التنفيذية لنظام الوساطة العقارية.

عقد وساطة عقارية في النظام السعودي

يمثل عقد وساطة عقارية الأساس الذي ينظم العلاقة بين الوسيط والطرف المستفيد من الوساطة، وتزداد أهميته لأنه يحدد العقار أو الخدمة، ومدة الوساطة، والعمولة، والحقوق والالتزامات، وتشترط اللائحة إدراج بيانات محددة تختلف بحسب الطرف المتعاقد مع الوسيط، ومن أهم البيانات:

  • بيانات أطراف العقد.
  • بيانات العقار عند اللزوم.
  • نسبة أو مقدار العمولة.
  • مدة العقد.
  • محل العقد.
  • البيانات والقيود المؤثرة في العقار، بحسب نوع العقد.

أهم البيانات التي يتضمنها عقد الوساطة العقارية

تشمل بيانات الأطراف والعقار والعمولة والمدة، وتضاف بيانات أخرى وفق طبيعة الطرف المتعاقد ونوع الصفقة، وفقًا للمادة السادسة عشرة من اللائحة.

متى يستحق الوسيط العقاري السعي؟

يستحقه عند تحقق الحالات المحددة في المادة الخامسة عشرة، ومنها إتمام الصفقة أثناء سريان العقد أو خلال شهرين من انتهائه مع إثبات الوساطة.

هل يستحق الوسيط السعي بعد انتهاء عقد الوساطة؟

نعم، في حالة إتمام الصفقة خلال مدة لا تتجاوز شهرين من انتهاء العقد، متى أثبت الوسيط أنه توسط فيها، وفق المادة الخامسة عشرة.

تعرف على: المادة ٨٨ من نظام التنفيذ: الجرائم والعقوبات وحقوق المدينين

شروط ممارسة الوساطة العقارية في السعودية

يرتبط نظام السعي الجديد أو نظام الوساطة العقارية بترخيص النشاط وتنظيم العلاقة بين الوسطاء والعملاء، وتوضح الهيئة أن رخصة فال للوساطة والتسويق العقاري تخول الأفراد والمنشآت ممارسة نشاط الوساطة والتسويق وفق نوع الرخصة، ويشمل الالتزام:

  • الحصول على الترخيص المناسب.
  • الالتزام ببيانات العقود.
  • إيداع عقود الوساطة العقارية في المنصة الإلكترونية، وتسجيل بيانات الصفقات العقارية وفق النماذج والإجراءات المعتمدة.
  • الإفصاح عن المعلومات الجوهرية.
  • عدم تقديم بيانات مضللة.

شروط الوسيط العقاري للأفراد

يجب أن يكون الفرد مؤهلًا ومستوفيًا متطلبات الترخيص المحددة من الهيئة، وأن يمارس النشاط ضمن نطاق الرخصة السارية.

شروط الوسيط العقاري للمنشآت

تلتزم المنشأة بمتطلبات الترخيص، ويجب أن يمارس النشاط من خلال المدير المسؤول أو أحد تابعيها المرخص لهم بحسب الأحكام النظامية.

التزامات الوسيط العقاري وفق النظام

من أبرزها العناية بالتحقق من المعلومات، وعدم الإضرار بمصالح المتعاملين، وحماية أسرار الصفقات، والإفصاح عن المعلومات التي حصل عليها، وبيان اسمه ورقم الترخيص في الإعلان العقاري.

ضريبة السعي العقاري

يجب التفريق بين ضريبة السعي العقاري باعتبارها تعبيرًا شائعًا عن الضريبة المرتبطة بعمولة الوسيط، وبين ضريبة التصرفات العقارية المفروضة على التصرف العقاري.

فعمولة الوساطة خدمة مستقلة من حيث المعالجة الضريبية، بينما ضريبة التصرفات العقارية ترتبط بالتصرف العقاري وفق نظامها الخاص، وتطبق ضريبة القيمة المضافة على السلع والخدمات الخاضعة لها وفق أحكامها، لذلك يجب مراعاة:

  • عدم الخلط بين العمولة والضريبة.
  • التحقق من الحالة الضريبية للوسيط.
  • التمييز بين ضريبة التصرفات العقارية وضريبة القيمة المضافة.
  • مراجعة الفاتورة الضريبية عند انطباق أحكامها.

هل السعي العقاري خاضع لضريبة القيمة المضافة؟

تخضع عمولة الوساطة العقارية للمعالجة الضريبية وفق أحكام ضريبة القيمة المضافة بحسب حالة مقدم الخدمة ومدى خضوع التوريد للضريبة، ولذلك يجب التحقق من الوضع الضريبي للوسيط والفاتورة الضريبية عند انطباق أحكام الضريبة.

من يتحمل ضريبة السعي العقاري؟

يجب التفريق بين العمولة التي يحدد عقد الوساطة الطرف الملزم بها، وبين الضريبة التي تضاف أو تعالج وفق الأحكام الضريبية، ولذلك ينبغي الرجوع إلى الفاتورة والوضع الضريبي لمقدم الخدمة.

الفرق بين السعي العقاري وضريبة القيمة المضافة

نظام السعي الجديد هو أجر الوسيط مقابل خدمة الوساطة، بينما ضريبة القيمة المضافة ضريبة على التوريدات الخاضعة لها:

البند

النسبة

عمولة الوساطة في البيع

2.5% من قيمة الصفقة، ما لم يتفق كتابةً على غير ذلك

عمولة الوساطة في الإيجار

2.5% من إيجار السنة الأولى، ما لم يتفق كتابةً على غير ذلك

عمولة الوسيط عند استحقاق العربون

25% من قيمة العربون، ما لم يتفق الطرفان على غير ذلك

ضريبة التصرفات العقارية

5% على التصرفات الخاضعة لها وفق النظام الضريبي

 

اطلع على: دليل شامل: كيف تختار محامي شركات في جدة لنجاح أعمالك؟

 

نظام الوساطة العقارية الجديد وضوابط عمل الوسيط

لا يقتصر نظام الوساطة العقارية الجديد على تحديد السعي، بل ينظم ممارسة النشاط والإعلانات والعقود والالتزامات المهنية، ويشترط النظام الترخيص لممارسة الوساطة، كما يفرض على الوسيط تسجيل عقود الوساطة والصفقات العقارية في المنصة الإلكترونية، ومن أبرز الضوابط:

نظام السعي الجديد

نظام السعي الجديد

  • وجود ترخيص ساري.
  • توثيق عقود الوساطة.
  • تسجيل الصفقات.
  • الإفصاح والشفافية.
  • الالتزام بضوابط الإعلان.

ترخيص الوسيط العقاري

لا تجوز ممارسة الوساطة العقارية أو تقديم الخدمات العقارية إلا بعد الحصول على الترخيص من الهيئة العامة للعقار، وفق أحكام النظام واللائحة التنفيذية.

التزامات الوسيط العقاري تجاه البائع والمشتري

يجب على الوسيط التعامل بشفافية، وعدم تقديم معلومات مضللة، والتحقق من المعلومات المتاحة، والمحافظة على أسرار الصفقات.

ضوابط الإعلان والتسويق للعقارات

يجب أن يلتزم الإعلان بالضوابط النظامية، ومن ذلك بيان اسم الوسيط ورقم ترخيصه في الإعلان أو المنشور المتعلق بالعقار وفق نظام الوساطة، وتوجد كذلك لائحة تنظيمية مستقلة للتسويق والإعلانات العقارية، صدرت الموافقة عليها بقرار مجلس إدارة الهيئة العامة للعقار رقم (2/35/م/26) وتاريخ 25/10/1447هـ، ونُشر القرار في الجريدة الرسمية بتاريخ 24 أغسطس 2026.

حالات استحقاق عمولة الوسيط العقاري

تشمل إتمام الصفقة خلال مدة العقد أو خلال شهرين من انتهائه مع إثبات الوساطة، وكذلك بعض الحالات الخاصة باستحقاق البائع أو المؤجر للعربون دون إتمام الصفقة، وفق الضوابط التنفيذية.

لائحة نظام الوساطة العقارية وأهم أحكام السعي

تعد اللائحة التنفيذية لنظام الوساطة العقارية هي المرجع التنفيذي المهم لتفاصيل عقد الوساطة وآلية تسجيله وتوزيع العمولة في بعض الحالات، وتوضح اللائحة أن عقد الوساطة يودع إلكترونيًا بعد استكمال البيانات واعتماد الأطراف له، ومن أهم الأحكام:

  • تحديد بيانات العقد.
  • تسجيل الصفقات.
  • تنظيم العمولة عند تعدد الأطراف.
  • تنظيم بعض حالات العربون.
  • تنظيم استلام الأموال.

تنظيم العلاقة بين الوسيط والمتعاقد

تقوم العلاقة على عقد واضح يحدد نطاق الوساطة والعمولة والمدة والالتزامات، بما يساعد على إثبات الحقوق عند حدوث خلاف.

ضوابط عقد الوساطة العقارية

تشمل بيانات الأطراف والعقار والعمولة والمدة، مع اختلاف البيانات بحسب كون المتعاقد مالكًا أو مشتريًا أو مستأجرًا أو وسيطًا آخر.

حقوق والتزامات أطراف الوساطة العقارية

للطرف المتعاقد معرفة العمولة والمدة ونطاق الخدمة، بينما يلتزم الوسيط بالترخيص والشفافية والإفصاح وتسجيل العقد والصفقة.

لا تفوت قراءة: شركة محاماة بجدة: الثقة والحماية للمحاماة 0579470090

هل يحق للوسيط أخذ سعي عند تجديد العقد؟

لا توجد قاعدة عامة تقضي باستحقاق عمولة جديدة لمجرد تجديد عقد الإيجار، ويجب التمييز بين العمولة المستحقة عن الصفقة الأصلية وبين أي خدمة وساطة جديدة يتم التعاقد عليها، لذلك ينبغي فحص عقد وساطة عقارية وما إذا كان يتضمن أحكامًا واضحة بشأن التجديد، ويجب مراعاة:

  • نص عقد الوساطة.
  • طبيعة تدخل الوسيط في التجديد.
  • وجود عقد وساطة جديد.
  • الاتفاق الكتابي على العمولة.
  • عدم تجاوز الأحكام النظامية.

السعي عند تجديد عقد الإيجار

إذا كان التجديد مجرد استمرار للعلاقة دون وساطة جديدة، فلا يصح افتراض استحقاق عمولة جديدة تلقائيًا، أما إذا قدم الوسيط خدمة وساطة جديدة بموجب اتفاق مستقل، فتُدرس العمولة وفق العقد والنظام.

متى يستحق الوسيط عمولة التجديد؟

يستحقها إذا نشأ استحقاق تعاقدي ونظامي صحيح، مثل وجود اتفاق واضح على خدمة وساطة جديدة أو تجديد مرتبطة به عمولة، مع مراعاة طبيعة الصفقة والأحكام المنظمة.

للتعرف على الخدمات القانونية التي تقدمها شركة محاماة الثقة، يمكنكم التواصل مع محامي عبر رقم محامي للاستشاره مجانا، أو الحجز عبر واتساب للحصول على دعم قانوني سريع ومباشر في مختلف القضايا والاستشارات.

متى لا يستحق الوسيط العقاري السعي؟

لا يكفي أن يدعي الوسيط أنه عرض العقار أو تواصل مع أحد الأطراف لاستحقاق العمولة في كل الحالات، بل يجب تحقق إحدى حالات الاستحقاق النظامية، ومن ثم فإن شروط السعي في العقار ترتبط بالصفقة والعقد وإثبات الوساطة، ومن الحالات المهمة:

  • عدم تحقق الصفقة وعدم وجود حالة استحقاق أخرى.
  • انتهاء العقد دون تحقق شروط الاستحقاق.
  • عدم إثبات الوسيط وساطته في الحالة التي يتطلب فيها النظام الإثبات.

قد يؤثر إخلال الوسيط بالتزاماته النظامية أو التعاقدية في مسؤوليته أو حقوقه بحسب طبيعة المخالفة وأثرها والأحكام النظامية والعقدية ذات الصلة، ولا يعني مجرد وجود مخالفة بالضرورة سقوط العمولة تلقائيًا في جميع الحالات.

عدم إتمام الصفقة العقارية

الأصل أن إتمام الصفقة هو الحالة الأساسية لاستحقاق العمولة، ومع ذلك، يستحق الوسيط العمولة في حالة عدم إتمام الصفقة إذا استحق البائع أو المؤجر العربون، وتحدد اللائحة مقدار العمولة وضوابطها 25% من العربون.

انتهاء عقد الوساطة دون إتمام الصفقة

إذا انتهى العقد ولم تتم الصفقة ولم تتحقق حالة أخرى من حالات الاستحقاق، فلا يكفي انتهاء مدة العقد وحده لإثبات استحقاق العمولة، ومع ذلك قد يستحق الوسيط العمولة إذا تمت الصفقة خلال شهرين من انتهاء العقد وأثبت وساطته.

مخالفة الوسيط لشروط عقد الوساطة أو النظام

قد تؤدي المخالفات إلى مساءلة الوسيط والعقوبات النظامية، خصوصًا عند ممارسة النشاط دون ترخيص أو تقديم معلومات مضللة أو إخفاء معلومات جوهرية.

وبحسب المادة 19 من نظام الوساطة العقارية، قد تشمل العقوبات الإنذار، أو تعليق الترخيص لمدة لا تتجاوز سنة، أو إلغاء الترخيص، أو غرامة لا تتجاوز 200 ألف ريال، مع جواز مضاعفة الغرامة عند تكرار المخالفة خلال ثلاث سنوات.

خاتمة

يوضح نظام السعي الجديد أن عمولة الوساطة العقارية ليست مبلغًا يُفرض بصورة عشوائية، وإنما ترتبط بعقد الوساطة وبالحالات التي حددها النظام واللائحة، وتبقى نسبة 2.5% هي النسبة الأصلية، مع إمكانية الاتفاق كتابةً على غيرها، ولتجنب النزاعات، يُنصح بمراجعة عقد الوساطة، والتحقق من ترخيص الوسيط، وتحديد الطرف الملزم بالسداد والآثار الضريبية قبل إتمام الصفقة.

وتوفر شركة الثقة والحماية للمحاماة والاستشارات القانونية فريق عمل محترف في قضايا العقارات، ويمكن التواصلعبر:

الأسئلة الشائعة

ما هو قرار السعي الجديد؟

المقصود غالبًا الأحكام الجديدة المنظمة للعمولة في نظام الوساطة العقارية الساري، والنسبة الأصلية 2.5% من قيمة البيع أو إيجار السنة الأولى في الإيجار، مع جواز الاتفاق كتابةً على خلافها.

كيف يحسب السعي في العقار؟

يحسب في البيع بضرب قيمة الصفقة في 2.5%، وفي الإيجار بضرب قيمة إيجار السنة الأولى في 2.5%، ما لم ينص عقد الوساطة كتابةً على نسبة أخرى.

متى يستحق الوسيط السعي؟

يستحقه عند إتمام الصفقة خلال مدة العقد، أو خلال شهرين من انتهائه مع إثبات وساطته، كما توجد حالة استحقاق مرتبطة بالعربون وفق النظام واللائحة.

كم نسبة السعي في إيجار العقار؟

النسبة النظامية الأصلية هي 2.5% من قيمة إيجار السنة الأولى فقط، ما لم يتفق أطراف عقد الوساطة كتابةً على غير ذلك.