تُعد اللائحة التنفيذية لنظام الوساطة العقارية الأداة النظامية التي أصدرها مجلس إدارة الهيئة العامة للعقار تنفيذًا للمادة (٢٣) من نظام الوساطة العقارية، الصادر بالمرسوم الملكي رقم (م/130) وتاريخ 1443/11/30هـ، وهي تتضمن (27) مادة موزعة على ثمانية فصول تغطي كل تفاصيل مزاولة النشاط.
تستعرض شركة الثقة والحماية للمحاماة والاستشارات القانونية في هذا المقال أبرز ما تضمنته لائحة نظام الوساطة العقارية من شروط ترخيص، والتزامات على الوسيط العقاري، وعقوبات المخالفات، إلى جانب دور المنصة الإلكترونية في تنظيم السوق وحماية حقوق الأطراف.
ما هي اللائحة التنفيذية لنظام الوساطة العقارية؟
أصدرت الهيئة العامة للعقار اللائحة التنفيذية لنظام الوساطة العقارية استنادًا إلى المادة (٢٣) من نظام الوساطة العقارية التي ألزمت المجلس بإصدارها خلال (180) يومًا من تاريخ صدوره، ونُشرت في الجريدة الرسمية لتُعمل بها من تاريخ نفاذ النظام ذاته.
- علاقة اللائحة التنفيذية بنظام الوساطة العقارية: اللائحة مكملة للنظام ولا تخرج عن أحكامه، وتفصل ما أحالته إليها المادة (٤) من نظام الوساطة العقارية الخاصة بالترخيص، والمادة (٧) من نظام الوساطة العقارية الخاصة بعقد الوساطة.
- على من تطبق اللائحة؟ تسري وفق المادة (٣) من نظام الوساطة العقارية على كل من يمارس الوساطة العقارية أو الخدمات العقارية أو يتعامل بهما أو يستفيد منهما.
- الفرق بين نظام الوساطة العقارية ولائحته التنفيذية: نظام الوساطة العقارية يضع القواعد العامة والعقوبات في (24) مادة، بينما تفصل اللائحة التنفيذية لهذا النظام الإجراءات والنماذج والمهل الزمنية في (27) مادة موزعة على ثمانية فصول.
- أبرز أهداف اللائحة التنفيذية: ضبط شروط الترخيص، وتنظيم سجل الوسطاء العقاريين، وحماية أطراف الصفقة العقارية من الغش والتضليل.
ما المقصود بالوساطة العقارية في النظام السعودي؟
عرفت المادة (١) من نظام الوساطة العقارية المصطلحات الأساسية، وأضافت المادة (١) من اللائحة التنفيذية لنظام الوساطة العقارية تعريفات تنفيذية إضافية كالترخيص وطالب الترخيص واللجنة والمنصة الإلكترونية والمدير المسؤول.
الوساطة العقارية بحسب المادة (١) من نظام الوساطة العقارية، هي ممارسة نشاط التوسط في إتمام صفقة عقارية بين أطرافها مقابل عمولة، ويشمل ذلك الوساطة الإلكترونية عبر المواقع ومنصات التواصل الاجتماعي، أما الوسيط العقاري فهو شخص طبيعي أو اعتباري مرخص له بممارسة هذا النشاط، ويختلف عن الوكيل العقاري الذي يتصرف نيابة عن طرف واحد بموجب وكالة شرعية موثقة.
ولا يحق ممارسة الوساطة أو الخدمات العقارية إلا بعد الحصول على ترخيص من الهيئة العامة للعقار وفق المادة (٤) من نظام الوساطة العقارية.
شروط الحصول على رخصة الوساطة العقارية
حددت المادة (٣) من اللائحة التنفيذية لنظام الوساطة العقارية شروط الترخيص للأشخاص الطبيعيين، وتضيف مواد أخرى شروطًا مقابلة للمنشآت:
- الشروط الواجب توافرها في طالب الترخيص (الأفراد): وفق المادة (٣) من لائحة نظام الوساطة العقارية، بلوغ سن 18 عام، وكمال الأهلية، وعدم صدور حكم في جريمة مخلة بالشرف أو الأمانة ما لم يُرد إليه اعتباره.
- متطلبات ممارسة النشاط: اجتياز البرنامج التأهيلي المعتمد من الهيئة لكل نشاط، وسداد المقابل المالي المقرر باستثناء ترخيص التسويق والإعلانات العقارية.
- المستندات والبيانات المطلوبة: استكمال ما تطلبه الهيئة من بيانات أو مستندات إضافية خلال 7 أيام عمل من الإشعار، وإلا عُد الطلب مرفوضًا.
- متطلبات الترخيص للمنشآت: وجود سجل تجاري ساري الصلاحية يتضمن الأنشطة المطلوب الترخيص لها، وأن يكون المدير المسؤول كامل الأهلية ومؤهلاً لممارسة النشاط، وفق الفصل الأول من لائحة نظام الوساطة العقارية.
- مدة رخصة الوساطة العقارية وتجديدها: تُجدد الرخصة بطلب يقدم خلال (60) يومًا قبل تاريخ انتهائها وفق المادة (٨) من لائحة نظام الوساطة العقارية، بعد سداد رسوم التجديد.
تعرف على: افضل محامي في الدمام لحل القضايا مع الثقة والحماية للمحاماة
كيفية الحصول على ترخيص الوساطة العقارية في السعودية؟
حددت اللائحة التنفيذية لنظام الوساطة العقارية مسار إجرائي واضح للحصول على الترخيص عبر المنصة الإلكترونية التابعة للهيئة العامة للعقار:
- تقديم طلب الترخيص: يُقدم إلكترونيًا مرفقًا بالمستندات المطلوبة عبر خدمات الهيئة.
- مراجعة الطلب واستكمال المتطلبات: تراجع الهيئة الطلب خلال سبعة أيام عمل وفق الفصل الأول من لائحة نظام الوساطة العقارية، وإن لزم استكمال بيانات تُمهل الجهة سبعة أيام أخرى.
- إصدار الرخصة: تصدر بعد استيفاء الشروط وسداد المقابل المالي المقرر.
- تجديد الرخصة: يقدم الطلب خلال ستين يوم قبل الانتهاء وفق المادة (٨) من لائحة نظام الوساطة العقارية.
- حالات إلغاء أو انتهاء الترخيص: انتهاء المدة، أو الوفاة أو انقضاء الصفة الاعتبارية، أو الإلغاء بطلب المرخص له وفق المادة (٩) من لائحة نظام الوساطة العقارية، أو فقدان أحد الشروط، دون استرداد المقابل المالي المدفوع وفق المادة (١١) من لائحة نظام الوساطة العقارية.
منصة الوساطة العقارية في السعودية
عرفت المادة (١) من اللائحة التنفيذية لنظام الوساطة العقارية “المنصة الإلكترونية” بأنها المنصة التابعة للهيئة العامة للعقار، وهي القناة الرسمية التي تُنفذ من خلالها معظم أحكام نظام الوساطة العقارية عمليًا.
تتيح المنصة تسجيل الوسيط العقاري المرخص، وإصدار عقود الوساطة وإدارتها، وتوثيق الصفقات العقارية التي تتم عن طريقه، إذ ألزمت المادة (١١) من نظام الوساطة العقارية الوسيط بتسجيل جميع عقود الوساطة والصفقات التي يبرمها فيها.
كما يُشترط تسجيل العاملين لدى الوسيط في المنصة بعد اجتيازهم البرامج التأهيلية وفق لائحة نظام الوساطة العقارية، وتساهم المنصة في تعزيز الشفافية وحفظ حقوق الأطراف عبر توثيق موثوق لكل معاملة.
التزامات الوسيط العقاري وفق اللائحة التنفيذية
إلى جانب التزامات المادة (١٠) من نظام الوساطة العقارية، فصلت اللائحة التنفيذية لنظام الوساطة العقارية التزامات إضافية دقيقة تحكم علاقة الوسيط بأطراف الصفقة العقارية:
- الالتزام ببيانات وإجراءات عقد الوساطة: إيداع نسخة من العقد لدى الهيئة، إذ لا يُحتج بالعقد إلا بعد إيداعه وفق المادة (٧) من نظام الوساطة العقارية.
- الإفصاح عن المعلومات الجوهرية: إطلاع أطراف الصفقة على كل ما لديه من معلومات وبيانات ووثائق ذات صلة، وفق المادة (١٠) من نظام الوساطة العقارية.
- المحافظة على حقوق أطراف العملية: عدم إفشاء أي بيانات تحصل عليها إلا بموافقة كتابية من الأطراف، وفق ما فصلته لائحة نظام الوساطة العقارية.
- عدم تقديم معلومات مضللة: الإفصاح كتابة عند احتمالية تعارض المصالح، أو إذا كان وسيطًا للطرفين معًا.
- الالتزام بالإعلانات العقارية النظامية: ذكر رقم الترخيص في عقد الوساطة وجميع التعاملات المتعلقة بالنشاط، وفق المادة (١٠) من نظام الوساطة العقارية.
- حفظ المستندات والسجلات: عدم إبرام عقد وساطة لعقار ممنوع التصرف فيه إن تعذر تنفيذ الوساطة بسبب هذا المنع.
- الالتزام بحدود الترخيص: عدم تجاوز الالتزامات المحددة في العقد الأساسي عند التعاقد مع وسيط آخر وفق المادة (٨) من نظام الوساطة العقارية، وإبلاغ الهيئة عند التوقف عن النشاط أكثر من سنة.
اطلع على: افضل مكتب محاماة الرياض: شركة الثقة والحماية للمحاماة 0579470090
عقد الوساطة العقارية في النظام السعودي
يمثل عقد الوساطة الأداة القانونية التي تربط الوسيط العقاري بالمستفيد من خدماته، وقد نظمت المادة (٧) من نظام الوساطة العقارية والفصل الخامس من اللائحة التنفيذية لنظام الوساطة العقارية شكله وبياناته الإلزامية.
يجب أن يكون عقد الوساطة مكتوب ومحدد المدة، وإذا لم يُتفق على المدة اعتُبرت 90 يومًا من تاريخ إبرامه وفق المادة (٧) من نظام الوساطة العقارية، ويلتزم الوسيط بنماذج عقود الوساطة المعتمدة من الهيئة وفق المادة (٥) من نظام الوساطة العقارية، ويجوز أن يبرم مالك العقار عقد وساطة مع أكثر من وسيط ما لم يُتفق على خلاف ذلك، كما يجوز للوسيط التعاقد مع وسيط آخر للتوسط في العقار ذاته وفق المادة (٨) من نظام الوساطة العقارية، بشرط ألا يتجاوز مجموع ما يتقاضاه الطرفان من عمولة النسبة النظامية المقررة.
عمولة الوسيط العقاري في السعودية
حددت المادة (١٩) من اللائحة التنفيذية لنظام الوساطة العقارية نسبة العمولة النظامية بدقة، لضبط استحقاقها ومنع النزاعات بين الأطراف:
- متى يستحق الوسيط العمولة؟ عند إتمام الصفقة العقارية التي توسط بها أثناء سريان عقد الوساطة، أو خلال مدة لا تتجاوز شهرين من انتهاء العقد، على أن يثبت وساطته في هذه الحالة، وفقًا للمادة (15) من نظام الوساطة العقارية.
- من يتحمل عمولة الوساطة؟ تُوزع بالتساوي بين أطراف الصفقة ما لم يُتفق كتابة على غير ذلك وفق المادة (١٩) من لائحة نظام الوساطة العقارية.
- كيفية الاتفاق على العمولة: تنظم المادة (21) من لائحة نظام الوساطة العقارية استحقاق الوسيط نسبة 25% من قيمة العربون إذا استحقه البائع أو المؤجر دون إتمام الصفقة، ما لم يتفق الطرفان على غير ذلك في عقد الوساطة.
- متى لا يستحق الوسيط العمولة؟ إذا لم تُتم الصفقة أو لم يثبت الوسيط دوره الفعلي فيها.
- النزاع حول عمولة الوساطة العقارية: تُحدد العمولة وفق ما اتفق عليه أطراف عقد الوساطة كتابة، وبما لا يتجاوز النسبة المقررة نظامًا، ويستحق الوسيط العمولة عند إتمام الصفقة وفق الحالات المحددة في المادة (15) من نظام الوساطة العقارية، وفي حال وجود شكوى أو بلاغ يتعلق بمخالفة أحكام النظام أو اللائحة، يجوز لذوي الشأن التقدم بها إلى الهيئة وفق الإجراءات المنصوص عليها في اللائحة التنفيذية.
الإعلانات العقارية وضوابطها في نظام الوساطة العقارية
تخضع الإعلانات العقارية لضوابط منصوص عليها في المادة (١٠) من نظام الوساطة العقارية، وتفصلها اللائحة التنظيمية للتسويق والإعلانات العقارية الصادرة استنادًا إلى اللائحة التنفيذية لنظام الوساطة العقارية:
- شروط الإعلان عن العقار: ألا يتضمن معلومات مضللة عن حالة العقار أو ملكيته أو مواصفاته.
- البيانات التي يجب أن يتضمنها الإعلان: اسم الوسيط ورقم ترخيصه إلزاميًا في كل إعلان أو منشور وفق المادة (١٠) من نظام الوساطة العقارية.
- مسؤولية الوسيط عن الإعلان: يتحمل مسؤولية صحة البيانات المعلن عنها باسمه.
- الإعلانات المضللة والمخالفات: تُعد من المخالفات الموجبة للعقوبة وفق المادة (١٨) من نظام الوساطة العقارية.
- الإعلان عبر المنصات الإلكترونية: يخضع لذات الضوابط، مع جواز الاكتفاء ببيانات مسترجعة عبر الربط التقني مع أنظمة الهيئة.
اقرأ أيضًا: شركة محاماة بجدة: الثقة والحماية للمحاماة 0579470090
عقوبات مخالفات نظام الوساطة العقارية
وضعت المادتان (١٨) و(١٩) من نظام الوساطة العقارية إطار واضح للمخالفات وعقوباتها، بينما فصل الفصل الثامن من اللائحة التنفيذية لنظام الوساطة العقارية إجراءات ضبطها وتصنيفها:
- ما العقوبات المقررة على مخالفة النظام؟ وفق المادة (١٩) من نظام الوساطة العقارية: الإنذار، أو تعليق الترخيص لمدة لا تتجاوز سنة، أو إلغاؤه، أو غرامة لا تتجاوز (200,000) مائتي ألف ريال.
- المخالفات المتعلقة بممارسة النشاط دون ترخيص: من أبرز المخالفات المنصوص عليها في المادة (١٨) من نظام الوساطة العقارية.
- المخالفات المتعلقة بالإعلانات العقارية: مثل تقديم معلومات غير صحيحة أو إخفاء معلومات جوهرية عن العقار، وفق المادة (١٨) من نظام الوساطة العقارية.
- مخالفة ضوابط عقود الوساطة: كعدم إيداع العقد لدى الهيئة وفق المادة (٧) من نظام الوساطة العقارية.
- إيقاف أو إلغاء الترخيص: يصدر بقرار من لجنة مخالفات مشكلة من ثلاثة أعضاء على الأقل وفق المادة (٢٠) من نظام الوساطة العقارية، وتُرفع القرارات للرئيس التنفيذي لاعتمادها.
- متى تتضاعف الآثار النظامية للمخالفة؟ عند تكرار المخالفة، وتطبق العقوبة الأشد إذا شكلت المخالفة مخالفة لنظام آخر وفق المادة (٢١) من نظام الوساطة العقارية.
متى يتم إلغاء أو تعليق رخصة الوساطة العقارية؟
اللائحة التنفيذية لنظام الوساطة العقارية
نظم الفصل الثاني من اللائحة التنفيذية لنظام الوساطة العقارية حالات انتهاء الترخيص وإلغائه بصورة منفصلة عن العقوبات التأديبية:
- حالات انتهاء الترخيص: انتهاء مدته، أو وفاة صاحبه، أو انقضاء الصفة الاعتبارية للمنشأة.
- حالات إلغاء الترخيص: بناءً على طلب المرخص له وفق المادة (٩) من لائحة نظام الوساطة العقارية، أو فقدان أحد شروطه، أو صدور حكم نهائي بذلك.
- أثر إلغاء الترخيص على العقود القائمة: لا يعفي الوسيط من التزاماته تجاه العقود المبرمة قبل الإلغاء، ولا يجوز البت في طلب الإلغاء حال اكتشاف مخالفة قائمة وفق المادة (٩) من لائحة نظام الوساطة العقارية.
- هل يمكن إعادة الحصول على الترخيص؟ نعم عبر تقديم طلب جديد يستوفي كامل الشروط المقررة في المادة (٣) من لائحة نظام الوساطة العقارية.
حقوق والتزامات أطراف الوساطة العقارية
توازن اللائحة التنفيذية لنظام الوساطة العقارية بين حقوق كل طرف من أطراف الصفقة العقارية والتزاماته تجاه الآخرين.
لمالك العقار الحق في الحصول على معلومات دقيقة عن مسار البيع أو التأجير، بينما يحق للمشتري أو المستأجر الاطلاع على كامل بيانات العقار قبل التعاقد وفق المادة (٩) من نظام الوساطة العقارية.
أما الوسيط العقاري فله الحق في استحقاق العمولة عند إتمام الصفقة وفق المادة (15) من نظام الوساطة العقارية.
وتلتزم جميع الأطراف بالصدق والشفافية وعدم إخفاء المعلومات الجوهرية، وفي حال نشوء نزاع تكون المسؤولية على الطرف المخالف لأحكام العقد أو نظام الوساطة العقارية.
ماذا يحدث عند مخالفة الوسيط العقاري للنظام؟
رسم الفصلان السابع والثامن من اللائحة التنفيذية لنظام الوساطة العقارية مسار إجرائي لتلقي الشكاوى والفصل في المخالفات:
- تقديم الشكوى: تُرفع إلى الهيئة العامة للعقار عبر قنواتها الرسمية المخصصة للبلاغات.
- الجهة المختصة بالنظر في المخالفة: لجنة مخالفات مشكلة بقرار من رئيس مجلس إدارة الهيئة وفق المادة (٢٠) من نظام الوساطة العقارية.
- التحقيق في المخالفة: يتولى المكلفون بالرقابة والتفتيش ضبط المخالفة وفق الفصل السابع من لائحة نظام الوساطة العقارية.
- الاعتراض على القرار: يجوز التظلم من قرار العقوبة أمام الجهة القضائية المختصة خلال ثلاثين يوم من إبلاغه، وفق المادة (٢٠) من نظام الوساطة العقارية.
- المطالبة بالحقوق المالية أمام الجهة المختصة: تُرفع كدعوى مستقلة عن إجراءات العقوبة الإدارية.
ما الفرق بين الوساطة العقارية والتسويق العقاري؟
يخلط كثيرون بين الوساطة العقارية والتسويق العقاري رغم اختلاف طبيعة كل نشاط بحسب تعريفات المادة (١) من نظام الوساطة العقارية.
الوساطة العقارية هي التوسط الفعلي بين طرفي الصفقة لإتمامها مقابل عمولة، بينما التسويق العقاري وفق المادة (١) من نظام الوساطة العقارية، يقتصر على ترويج المنتج العقاري عبر الوسائل الدعائية والإعلانية دون التدخل المباشر في إتمام الصفقة، ويحتاج التسويق العقاري إلى ترخيص مستقل من الهيئة العامة للعقار وفق اللائحة التنظيمية للتسويق والإعلانات العقارية المستندة إلى اللائحة التنفيذية لنظام الوساطة العقارية، غير أن مسؤوليات كل نشاط تختلف نظاميًا.
اللائحة التنفيذية لنظام الوساطة العقارية مع الثقة والحماية
يمكنكم التعرف على جميع ما يتعلق بلائحة نظام الوساطة العقارية وجميع ما يخص النظام واللائحة معًا، جدير بالذكر أن الثقة والحماية للمحاماة توفر رقم محامي استشارات مجانية، حيث أننا نوفر الاستشارة الأولى مجانًا لجميع عملائنا، ويمكن التواصل مع شركة الثقة والحماية للمحاماة والاستشارات القانونية من خلال أحد الطرق التالية:
- العنوان: طريق الملك عبدالعزيز الفرعي، النهضة، جدة 23523.
- البريد الإلكتروني: info@trustlawfirm-sa.com.
- رقم فرع الدمام: 0590888283.
- رقم التواصل فرع الرياض: 0579468003.
- رقم فرع جدة: 0579470090.
الخاتمة
تمثل اللائحة التنفيذية لنظام الوساطة العقارية الإطار الذي يضمن ممارسة منظمة وشفافة لهذا النشاط في السوق السعودي، من الترخيص وحتى العقوبات، وإذا كنت وسيط عقاري أو طرف في صفقة عقارية وتحتاج استشارة قانونية دقيقة، فإن شركة الثقة والحماية للمحاماة والاستشارات القانونية توفر رقم محامي للاستشارة مجاناً، إذ إن الاستشارة الأولى للعملاء مجانية تمامًا.
أسئلة شائعة
ما شروط الحصول على رخصة الوساطة العقارية؟
حددتها المادة (٣) من اللائحة التنفيذية لنظام الوساطة العقارية: بلوغ سن 18 وكمال الأهلية وعدم وجود حكم في جريمة مخلة بالشرف، إضافة إلى اجتياز برنامج تأهيلي معتمد من الهيئة العامة للعقار وسداد المقابل المالي.
كيف أستخرج رخصة وسيط عقاري؟
يُقدم طلب الترخيص إلكترونيًا عبر منصات الهيئة العامة للعقار مرفقًا بالمستندات المطلوبة، وتراجعه الهيئة خلال سبعة أيام عمل وفق الفصل الأول من اللائحة التنفيذية لنظام الوساطة العقارية.
ما هي منصة الوساطة العقارية؟
هي المنصة الإلكترونية الرسمية التابعة للهيئة العامة للعقار المعرفة في المادة (١) من اللائحة التنفيذية لنظام الوساطة العقارية، ويُسجل من خلالها الوسطاء العقاريون وتُوثق عبرها عقودهم.
كم تبلغ عمولة الوسيط العقاري؟
تبلغ عمولة الوسيط العقاري 2.5% من قيمة الصفقة إذا كانت بيعًا، أو من قيمة إيجار السنة الأولى إذا كانت إيجارًا، ما لم يتفق أطراف عقد الوساطة كتابة على نسبة أخرى، وفقًا للمادة (14) من نظام الوساطة العقارية.
