تزداد أهمية معرفة حقوق المستأجر على المؤجر في السعودية مع الأحكام التنظيمية الجديدة التي عززت الاستقرار التعاقدي، ومن بينها تنظيم الزيادة الإيجارية والتجديد وتوثيق العقود، حيث تحدد العلاقة الإيجارية في السعودية مجموعة من الحقوق والالتزامات المتبادلة بين المؤجر والمستأجر.
يمثل عقد الإيجار الموحد الموثق في شبكة “إيجار” مرجعًا أساسيًا لإثبات الحقوق والالتزامات الإيجارية، وتترتب على العقد الموثق آثار نظامية وتنفيذية وفق شروطه والأنظمة ذات الصلة، والحصول على الصيانة التي تقع على عاتق المؤجر، وعدم التعرض غير المشروع لانتفاعه، والتعامل النظامي مع انتهاء العقد أو انتقال ملكية العقار.
ما هي حقوق المستأجر على المؤجر في السعودية؟
تتمثل حقوق المستأجر على المؤجر في تمكينه من الانتفاع بالوحدة الإيجارية وفقًا للعقد، والتزام المؤجر بالمسؤوليات التي يحددها عقد إيجار الموحد والأنظمة ذات الصلة، ومن أبرز هذه الحقوق:
- استلام الوحدة وتمكينه من الانتفاع بها للغرض المتفق عليه.
- الانتفاع بالعقار طوال مدة العقد، ما لم يتحقق سبب للانقضاء أو الإنهاء وفق العقد أو النظام.
- مطالبة المؤجر بأعمال الصيانة التي تدخل ضمن مسؤوليته.
- عدم تحمله تكاليف الأعطال أو الأضرار التي لا تقع ضمن مسؤوليته، مع مراعاة ما يلتزم به من صيانة استهلاكية معتادة أو أضرار ناتجة عن سوء استعماله.
- استمرار عقد الإيجار عند انتقال ملكية العقار إلى مالك آخر وفق أحكام العقد.
- اللجوء إلى القنوات والإجراءات النظامية عند حدوث إخلال أو نزاع يتعلق بالعقد.
ويُلزم عقد إيجار الموحد المؤجر بدفع تكاليف الصيانة الدورية اللازمة للحفاظ على الوحدة، كما يجعله مسؤولًا عن أعمال الصيانة المتعلقة بسلامة المبنى، وما كان سببه غير ظاهر للمستأجر عند الاستئجار، وإصلاح الأعطال أو الخلل الذي يؤثر في استيفاء المستأجر للمنفعة المقصودة.
اقرأ أيضا: شركة محاماة بجدة: الثقة والحماية للمحاماة 0579470090
حق المستأجر في استلام العقار صالحًا للانتفاع
من أهم حقوق المستأجر على المؤجر في السعودية تمكينه من الانتفاع بالوحدة الإيجارية للغرض المتفق عليه في العقد، ولا يقتصر الأمر على تسليم الوحدة ومفاتيحها، إذ يتحمل المؤجر، وفق عقد إيجار الموحد، مسؤولية إصلاح الأعطال أو الخلل الذي يؤثر في استيفاء المستأجر للمنفعة المقصودة، إضافة إلى أعمال الصيانة المرتبطة بسلامة المبنى أو العيوب التي كان سببها غير ظاهر عند الاستئجار.
ما الذي يجب أن يوفره المؤجر عند تسليم العقار؟
يجب تمكين المستأجر من الانتفاع بالوحدة وفق الغرض المتفق عليه وحالة العقار المحددة في العقد ونموذج الاستلام والتسليم، ومن ذلك:
- المرافق والتجهيزات المتفق عليها في العقد.
- صلاحية الوحدة للانتفاع المقصود.
- معالجة الأعطال والعيوب التي تدخل ضمن مسؤولية المؤجر.
- المحافظة على سلامة المبنى والأجزاء المشتركة الداخلة في مسؤوليته.
ماذا يفعل المستأجر إذا كان العقار غير صالح للاستخدام؟
يستحسن للمستأجر توثيق حالة الوحدة عند الاستلام من خلال خدمة الاستلام والتسليم في «إيجار»، مع تسجيل الملاحظات وإرفاق الصور عند وجود عيوب أو أضرار، كما ينبغي إشعار المؤجر بالعيب وتحديد أثره في الانتفاع بالوحدة، وتوفر «إيجار» خدمة إلكترونية مخصصة لتوثيق حالة الوحدة عند الاستلام والتسليم.
هل يحق للمستأجر المطالبة بإصلاح العيوب؟
نعم، متى كان العيب أو العطل داخلًا في مسؤولية المؤجر، ولا سيما إذا كان يؤثر في سلامة المبنى أو في استيفاء المستأجر للمنفعة المقصودة، وفي المقابل يتحمل المستأجر الصيانة الاستهلاكية المعتادة المترتبة على الانتفاع بالوحدة وفق أحكام العقد.
ماذا يحدث إذا كان العيب يؤثر في الانتفاع بالعقار؟
ويضمن المؤجر، وفق المادة 425 من نظام المعاملات المدنية، العيوب الموجودة في المأجور التي تحول دون الانتفاع به أو تنقص من منفعته، مع استثناء العيوب التي جرى العرف على التسامح فيها أو التي كان المستأجر عالمًا بها وقت التعاقد.
وإذا ترتب على العيب حرمان المستأجر كليًا أو جزئيًا من الانتفاع، جاز له وفق المادة 426 طلب الفسخ أو إنقاص الأجرة، دون إخلال بحقه في التعويض عند توافر شروطه.
هل الصيانة على المستأجر أم المؤجر؟
لا تكون مسؤولية الصيانة على المستأجر أو المؤجر في جميع الحالات، وإنما يتحدد ذلك بحسب نوع العطل وسببه، وما ينص عليه عقد الإيجار والأحكام المنظمة، وفي عقد الإيجار الموحد، يتحمل المؤجر الصيانة الدورية اللازمة للحفاظ على الوحدة، والأعمال المرتبطة بسلامة المبنى.
وإصلاح الأعطال أو الخلل الذي يؤثر في استيفاء المستأجر للمنفعة المقصودة، بينما يلتزم المستأجر بالمحافظة على العين المؤجرة واستعمالها وفق الغرض المتفق عليه، ويتحمل ما ينشأ عن سوء استعماله أو إتلافه وفق أحكام العقد.
ماذا يفعل المستأجر إذا رفض المؤجر إجراء الصيانة؟
ينبغي للمستأجر توثيق العطل وإبلاغ المؤجر بطلب الإصلاح عبر وسيلة يمكن إثباتها، ثم اتباع القنوات والإجراءات النظامية المتاحة للمطالبة بتنفيذ الالتزام أو بالحقوق التي قد تترتب على عدم الإصلاح، بحسب طبيعة الحالة.
هل يستطيع المستأجر إصلاح العطل والمطالبة بالتكلفة؟
لا يُنصح المستأجر بإجراء إصلاحات كبيرة أو خصم تكلفتها من الأجرة من تلقاء نفسه دون التحقق من العقد والأساس النظامي للحالة، ويجب توثيق العطل وإبلاغ المؤجر، والحصول على موافقته متى كانت الموافقة مطلوبة، مع الاحتفاظ بالفواتير والمستندات التي تثبت المصروفات.
حق المستأجر في عدم تعرض المؤجر لانتفاعه بالعقار
المادة 423 من نظام المعاملات المدنية تقرر التزام المؤجر بالامتناع عن التعرض للمستأجر في استيفاء المنفعة طوال مدة الإيجار، وتتناول أيضًا آثار التعرض، ومنها الفسخ أو إنقاص الأجرة في حالات محددة، دون إخلال بالتعويض.
ينص النظام على التزام المؤجر بالامتناع عن التعرض للمستأجر في استيفاء المنفعة طوال مدة الإيجار، بما في ذلك إحداث تغيير في المأجور يمنع الانتفاع به أو يخل بالمنفعة المقصودة.
ولا يقتصر ضمان الانتفاع على تعرض المؤجر، فنظام المعاملات المدنية ينظم أيضًا تعرض الغير للمأجور، كما يعالج أثر بعض أعمال الجهات العامة في الانتفاع بالعقار، وذلك وفق الحالات والشروط الواردة في المادة (424).
هل يحق للمؤجر دخول العقار دون إذن؟
لا يملك المؤجر دخول الوحدة لمجرد ملكيته لها، وإنما يرتبط الدخول بسبب مشروع وفي الحدود التي يسمح بها العقد أو النظام. وبالنسبة إلى الإصلاحات الضرورية لحفظ المأجور، يجب على المؤجر إعلام المستأجر قبل البدء فيها بمدة معقولة وفق المادة (434) من نظام المعاملات المدنية.
“١- ليس للمستأجر منع المؤجر من القيام بالإصلاحات الضرورية لحفظ المأجور إذا أعلمه المؤجر قبل البدء فيها بمدة معقولة.
٢- إذا ترتب على قيام المؤجر بالإصلاحات الواردة في الفقرة (١) من هذه المادة إخلالٌ بانتفاع المستأجر، جاز له طلب الفسخ أو إنقاص الأجرة.”
هل يحق للمؤجر تغيير الأقفال؟
- لا ينبغي للمؤجر استخدام تغيير الأقفال وسيلة فعلية لمنع المستأجر من الانتفاع بالعقار أو إجباره على الإخلاء خارج المسار التعاقدي أو النظامي.
هل يحق للمؤجر قطع الخدمات؟
لا يجوز اتخاذ قطع الخدمات أو تعطيلها وسيلة ذاتية للضغط على المستأجر أو إجباره على الإخلاء خارج الإجراءات النظامية، مع مراعاة أن مسؤولية سداد كل خدمة وتوصيلها وصيانتها تتحدد بحسب العقد وطبيعة الخدمة والجهة المقدمة لها.
ماذا يفعل المستأجر عند تعرض المؤجر لانتفاعه؟
ينبغي للمستأجر توثيق الواقعة وأثرها في الانتفاع بالعقار، والاحتفاظ بالرسائل والمستندات والصور وغيرها من الأدلة، ثم استخدام القنوات المختصة للمطالبة بحقه بحسب طبيعة المخالفة.
تعرف على: افضل محامي في الدمام لحل القضايا مع الثقة والحماية للمحاماة
هل يحق للمؤجر إخراج المستأجر بعد انتهاء العقد؟
تطبق قواعد التجديد التلقائي على العقود المشمولة بالأحكام المنظمة، ويُعد العقد مجددًا تلقائيًا ما لم يُشعر أحد الطرفين الآخر بعدم الرغبة في التجديد قبل 60 يومًا على الأقل من تاريخ انتهاء العقد، مع مراعاة الاستثناءات والضوابط المحددة في البند الثامن من أحكام ضبط العلاقة بين المؤجر والمستأجر.
هل ينتهي حق المستأجر في البقاء تلقائيًا؟
ليس بالضرورة، فقد يتجدد العقد تلقائيًا إذا كان خاضعًا للأحكام المنظمة للتجديد التلقائي ولم يصدر إشعار صحيح بعدم الرغبة في التجديد خلال المدة المحددة، ويطبق أصل التجديد التلقائي في العقود المشمولة بالأحكام في مختلف مدن المملكة.
متى يستطيع المؤجر طلب الإخلاء؟
يستطيع المؤجر المطالبة بالإخلاء عند توافر أساس تعاقدي أو نظامي يقتضي انتهاء العلاقة أو إخلاء العقار، وبعد استيفاء الإشعارات والإجراءات المطلوبة بحسب الحالة، وفي مدينة الرياض توجد ضوابط إضافية على عدم تجديد العقد من جانب المؤجر، ولا سيما إذا رغب المستأجر في التجديد.
ماذا لو رفض المستأجر الخروج؟
إذا أصبح الإخلاء مستحقًا نظامًا ولم يلتزم المستأجر به، فلا يعني ذلك أن للمؤجر حق إخراجه بنفسه، وإنما يتعين اللجوء إلى الإجراءات القضائية والتنفيذية المعتمدة بحسب السند والحالة.
هل يجوز للمؤجر إخراج المستأجر بنفسه؟
لا ينبغي للمؤجر اللجوء إلى القوة أو اتخاذ إجراءات ذاتية لحرمان المستأجر من العقار، بل يجب اتباع المسار النظامي المعتمد لتنفيذ الإخلاء متى توافرت شروطه.
اطلع على: أهم 5 مميزات لاختيار محامي قضايا تجارية خبير لحماية أعمالك
مهلة خروج المستأجر بعد انتهاء العقد
لا يمكن الإجابة عن هل توجد مهلة موحدة لخروج المستأجر؟ برقم ثابت، لأن تحديده يعتمد على:
- انتهاء العقد بصورة صحيحة.
- التجديد التلقائي.
- إشعار عدم التجديد.
- سبب الإخلاء.
- السند التنفيذي.
- الإجراءات التنفيذية.
متى تبدأ مدة الإخلاء؟
- لا تبدأ بالضرورة من اليوم التالي لانتهاء العقد، إذ يجب أولًا تحديد ما إذا كان العقد قد تجدد تلقائيًا أو انتهى بصورة صحيحة، وما إذا كان هناك إشعار أو سبب نظامي يقتضي الإخلاء.
أثر شروط العقد على مهلة الخروج
- تؤخذ الشروط الواردة في عقد الإيجار في الاعتبار ما لم تتعارض مع الأحكام النظامية الملزمة، ولا سيما القواعد المتعلقة بالتجديد التلقائي والإشعار بعدم التجديد.
ماذا يحدث إذا انتهت المهلة ورفض المستأجر التسليم؟
إذا توافرت للمؤجر أسباب الإخلاء وانتهت العلاقة الإيجارية بصورة صحيحة، فيمكنه اتباع الإجراءات النظامية والتنفيذية للمطالبة بالتسليم، ولا يعني ذلك جواز إخراج المستأجر بالقوة أو اتخاذ إجراءات ذاتية خارج المسار النظامي.
حق المستأجر في تجديد عقد الإيجار
أصبحت مسألة تجديد عقد الإيجار من الموضوعات المهمة ضمن حقوق المستأجر في السعودية بعد صدور الأحكام التنظيمية الجديدة.
ويُعد عقد الإيجار، في العقود المشمولة بالأحكام، مجددًا تلقائيًا ما لم يُشعر أحد الطرفين الطرف الآخر بعدم الرغبة في التجديد قبل 60 يومًا على الأقل من تاريخ انتهاء العقد، مع مراعاة الاستثناءات والضوابط المنظمة.
وتوجد في العقارات الواقعة ضمن النطاق العمراني لمدينة الرياض حماية إضافية للمستأجر، إذ لا يجوز للمؤجر الامتناع عن التجديد رغم رغبة المستأجر إلا في حالات محددة نظامًا.
هل يحق للمستأجر إجبار المؤجر على التجديد؟
ليس للمستأجر حق مطلق في إجبار المؤجر على إبرام عقد جديد، وإنما تتحدد إمكانية استمرار العقد وفق قواعد التجديد التلقائي والأحكام الخاصة بموقع العقار ونوع العقد.
وفي الرياض، لا يجوز للمؤجر رفض التجديد إذا رغب المستأجر في ذلك إلا في الحالات التي حددتها الأحكام المنظمة.
ماذا يحدث عند انتهاء العقد؟
لا يعني انتهاء التاريخ المحدد في العقد بالضرورة انتهاء العلاقة الإيجارية فورًا، إذ يجب التحقق من التجديد التلقائي، والإشعارات الموجهة بين الطرفين، وأي استثناءات أو أسباب نظامية لعدم التجديد قبل تحديد أثر انتهاء المدة.
أثر شروط التجديد في العقد
تظل الشروط الواردة في عقد الإيجار مهمة في تحديد حقوق والتزامات الطرفين، على أن تكون في حدود ما لا يتعارض مع الأحكام النظامية الآمرة والقواعد المنظمة للعلاقة الإيجارية.
متى يستطيع المؤجر عدم التجديد؟
تختلف آثار عدم التجديد بحسب الحالة وموقع العقار، وفي جميع مدن المملكة تخضع العقود المشمولة بالأحكام الجديدة لقواعد التجديد التلقائي والإشعار بعدم الرغبة في التجديد.
أما العقارات الواقعة داخل النطاق العمراني لمدينة الرياض، فتوجد بشأنها حماية إضافية للمستأجر عند رغبته في التجديد، ولا يجوز للمؤجر الامتناع عن التجديد إلا في الحالات المحددة نظامًا، ومنها تخلف المستأجر عن سداد الأجرة.
أو وجود عيوب هيكلية تؤثر في سلامة العقار وسلامة شاغليه وفق تقرير فني معتمد من الجهة الحكومية المختصة، أو رغبة المؤجر في استخدام الوحدة السكنية لنفسه أو لأحد أقاربه من الدرجة الأولى، مع مراعاة أي حالات أخرى قد تحددها الأحكام والضوابط المنظمة.
قد يهمك: دليل شامل: كيف تختار محامي شركات في جدة لنجاح أعمالك؟
هل يحق للمؤجر زيادة الإيجار أثناء مدة العقد؟
الأصل أن القيمة الإيجارية المتفق عليها في عقد الإيجار لا يجوز للمؤجر تعديلها من طرف واحد أثناء سريان العقد، ما لم يوجد أساس تعاقدي أو نظامي يجي ذلك.
ويجب التفريق بين زيادة الأجرة أثناء مدة العقد وبين تحديد قيمة الأجرة عند التجديد، وقد أوقفت الأحكام النظامية الزيادة السنوية للقيمة الإجمالية للأجرة في العقارات السكنية والتجارية الواقعة داخل النطاق العمراني لمدينة الرياض لمدة خمس سنوات تبدأ من 25 سبتمبر 2025.
هل يستطيع المؤجر تغيير قيمة الإيجار؟
- لا يملك المؤجر تغيير القيمة الإيجارية المتفق عليها من تلقاء نفسه أثناء مدة العقد دون وجود أساس تعاقدي أو نظامي يسمح بالتعديل.
هل يجوز رفع الإيجار قبل انتهاء العقد؟
- الأصل عدم تغيير الأجرة المتفق عليها خلال مدة العقد من جانب واحد، ويجب الرجوع إلى العقد والأحكام النظامية لمعرفة ما إذا كان هناك استثناء يسمح بالتعديل.
ماذا يفعل المستأجر إذا طلب المؤجر زيادة غير متفق عليها؟
- يمكن للمستأجر الرجوع إلى العقد الموثق والتحقق من القيمة الإيجارية المتفق عليها، وتوثيق طلب الزيادة والمراسلات المتعلقة به، ثم استخدام القنوات المختصة عند نشوء نزاع.
الفرق بين زيادة الإيجار أثناء العقد وعند التجديد
- تختلف زيادة الأجرة أثناء سريان العقد عن تحديد القيمة الإيجارية عند التجديد، ففي الحالة الأولى تكون الأجرة المتفق عليها قائمة خلال مدة العقد.
- بينما قد تُبحث القيمة الإيجارية عند التجديد وفق الأحكام المطبقة وما يتفق عليه الطرفان، وتوجد قيود خاصة على زيادة الأجرة في العقارات الواقعة داخل النطاق العمراني لمدينة الرياض خلال مدة سريان التنظيم.
حقوق المستأجر عند وجود عيوب في العقار
تتضمن حقوق المستأجر على المؤجر في السعودية تمكينه من استيفاء المنفعة المقصودة من العقار وفقًا للعقد، وحمايته من الأعطال والعيوب المؤثرة التي تدخل ضمن مسؤولية المؤجر.
ويُحدد أثر العيب بحسب طبيعته وسبب ظهوره ووقت اكتشافه ومدى تأثيره في الانتفاع بالوحدة، وليس بمجرد وجود ملاحظة بسيطة.
ويلتزم المؤجر، وفق عقد الإيجار الموحد، بإصلاح الأعطال أو الخلل الذي يؤثر في استيفاء المستأجر للمنفعة المقصودة، كما تشمل مسؤوليته بعض العيوب غير الظاهرة عند الاستئجار والأعمال المرتبطة بسلامة المبنى.
العيوب التي تمنع الانتفاع بالعقار
- هي العيوب التي تمنع استخدام الوحدة للغرض المتفق عليه أو تؤثر بصورة جوهرية في استيفاء المستأجر للمنفعة المقصودة.
مسؤولية المؤجر عن العيوب
- تتحدد مسؤولية المؤجر بحسب طبيعة العيب وسببه وأحكام العقد، وتشمل الأعطال والخلل الذي يؤثر في استيفاء المنفعة المقصودة، إضافة إلى العيوب غير الظاهرة التي تدخل ضمن مسؤولية المؤجر وفق العقد الموحد.
متى يحق للمستأجر طلب الإصلاح؟
- يحق للمستأجر طلب إصلاح العيب أو العطل متى كان داخلًا في مسؤولية المؤجر، ولا سيما إذا كان يؤثر في سلامة المبنى أو في استيفاء المنفعة المقصودة.
متى يمكن أن يصبح العيب سببًا للنزاع أو إنهاء العلاقة؟
قد يصبح العيب سببًا للنزاع إذا كان مؤثرًا ولم تتم معالجته رغم كونه داخلًا في مسؤولية المؤجر، وقد تترتب على ذلك مطالبات أو آثار نظامية بحسب طبيعة العيب ودرجة تأثيره وأحكام العقد، ولا يعني وجود العيب تلقائيًا انتهاء العلاقة الإيجارية.
حقوق المستأجر عند تأخر المؤجر في الصيانة
تظهر أهمية تحديد مسؤولية الصيانة عند تأخر الإصلاح، لأن تحديد الطرف المسؤول عن العطل يجب أن يسبق تحميل أي طرف تكاليف الإصلاح.
فإذا كان العطل داخلًا في مسؤولية المؤجر، ينبغي للمستأجر توثيق المشكلة وإبلاغ المؤجر بها عبر وسيلة يمكن إثباتها، ثم إتاحة المدة اللازمة لمعالجة العطل بحسب طبيعته وظروف الحالة، مع اتخاذ إجراء عاجل عند وجود ما يستدعي ذلك.
ويوفر «إيجار» خدمة الإشعارات الإلكترونية المتعلقة بأعمال الصيانة والترميم ووقوع الأضرار، مع إمكانية إرفاق المستندات.
1- توثيق العطل
- يستحسن توثيق المشكلة بالصور أو الفيديو، وتسجيل تاريخ ظهورها ووصف أثرها في الانتفاع بالوحدة، والاستعانة بتقرير فني عند الحاجة بحسب طبيعة العطل.
2- إبلاغ المؤجر
- يفضل إبلاغ المؤجر كتابة عبر وسيلة يمكن إثباتها، مع توضيح نوع العطل ومكانه ومدى تأثيره في الانتفاع بالعقار، ويمكن استخدام القنوات الإلكترونية المتاحة في «إيجار» عند انطباقها.
3- الاحتفاظ بالمراسلات
- ينبغي للمستأجر الاحتفاظ بالإشعارات والرسائل وتواريخ طلبات الصيانة وردود المؤجر، إضافة إلى الفواتير والتقارير الفنية والمستندات المرتبطة بالإصلاح، متى وجدت.
4- طلب الإصلاح وفق الإجراء المناسب
- تحدد أحكام العقد والقنوات المعتمدة طريقة تقديم طلب الصيانة، وينبغي للمستأجر اتباعها وتوثيق الطلب، خصوصًا عندما يكون العطل من مسؤولية المؤجر.
متى يحق للمستأجر المطالبة بحقه نظاميًا؟
يمكن للمستأجر اتخاذ الإجراءات المتاحة للمطالبة بالإصلاح عند استمرار المؤجر في عدم تنفيذ التزامه، وقد تكون له مطالبات أخرى عند تحقق ضرر يمكن إثباته وتوافر شروط المطالبة به، وذلك وفق العقد والأحكام النظامية والجهة المختصة.
هل يحق للمؤجر دخول العقار أثناء مدة الإيجار؟
يجب التمييز بين ملكية المؤجر للعقار وبين حقوق المستأجر على المؤجر في الانتفاع به طوال مدة الإيجار، ويلتزم المؤجر بعدم التعرض للمستأجر في استيفاء المنفعة.
ولا ينبغي أن يتحول الدخول إلى الوحدة إلى وسيلة لتعطيل الانتفاع أو التدخل فيه دون مسوغ، ويجوز للمؤجر القيام بالإصلاحات الضرورية اللازمة لحفظ المأجور، على أن يُعلم المستأجر قبل البدء فيها بمدة معقولة، وفقًا للأحكام النظامية والعقد.
متى يكون دخول المؤجر مشروعًا؟
يكون الدخول مرتبطًا بسبب مشروع، مثل إجراء الإصلاحات الضرورية أو أعمال الصيانة التي تدخل في مسؤوليته، وبالقدر اللازم لتنفيذ الغرض، مع مراعاة أحكام العقد وعدم تعطيل انتفاع المستأجر إلا بالقدر الذي تقتضيه أعمال الإصلاح.
في الإصلاحات الضرورية، يجب على المؤجر إعلام المستأجر قبل البدء فيها بمدة معقولة، أما في الحالات غير العاجلة، فيستحسن التنسيق المسبق وتحديد موعد مناسب بما يحفظ حقوق الطرفين.
دخول العقار للصيانة
- يكون دخول المؤجر أو من يباشر الصيانة في حدود ما يلزم لتنفيذ أعمال الصيانة أو الإصلاح، مع تجنب أي تدخل غير ضروري في انتفاع المستأجر بالوحدة.
ماذا يفعل المستأجر عند الدخول دون مبرر؟
ينبغي للمستأجر توثيق الواقعة، وتسجيل تاريخها وأثرها في الانتفاع بالعقار، والاحتفاظ بالمراسلات أو الأدلة ذات الصلة، ثم إبلاغ المؤجر باعتراضه واللجوء إلى القنوات المختصة عند استمرار التصرف أو ترتب ضرر عليه.
حقوق المستأجر عند بيع العقار
لا يؤدي بيع العقار أو انتقال ملكيته إلى انتهاء عقد الإيجار تلقائيًا، ووفق عقد الإيجار الموحد، ينتقل العقد إلى المالك الجديد بكامل حقوقه والتزاماته عند انتقال ملكية العقار أو الوحدة، ويستمر العقد وفق مدته وشروطه ما لم يتحقق سبب للانقضاء أو الإنهاء وفق أحكام العقد أو الأنظمة ذات الصلة.
ولذلك يعد استمرار العقد عند تغير ملكية العقار من الحقوق المهمة التي تحمي استقرار العلاقة الإيجارية، وتؤكد المادة 428 من نظام المعاملات المدنية أن بيع المأجور لا يؤثر في حقوق المستأجر.
هل بيع العقار ينهي عقد الإيجار؟
- لا، لا ينتهي عقد الإيجار لمجرد انتقال ملكية العقار، بل يستمر العقد وفق أحكامه وينتقل إلى المالك الجديد بحسب ما تقرره شروط العقد والأحكام المنظمة.
هل تنتقل حقوق والتزامات المؤجر إلى المالك الجديد؟
- نعم، يستمر عقد الإيجار عند انتقال الملكية، وينتقل إلى المالك الجديد بما يترتب عليه من حقوق والتزامات وفق العقد والأحكام النظامية.
ماذا يحدث للعقد الإيجاري؟
يبقى العقد قائمًا وفق مدته وشروطه، ولا يؤدي بيع العقار وحده إلى إنهائه. ويجب الرجوع إلى العقد والأحكام المنظمة لمعرفة أي سبب آخر قد يؤدي إلى انتهائه أو إنهائه.
هل يستطيع المالك الجديد إخراج المستأجر لمجرد شراء العقار؟
لا، مجرد شراء العقار وانتقال ملكيته لا يكفي وحده لإنهاء عقد الإيجار أو إخراج المستأجر، وإنما يجب أن يستند الإخلاء إلى سبب تعاقدي أو نظامي صحيح وإلى الإجراءات المقررة.
لا تفوت قراءة: المادة ٨٨ من نظام التنفيذ: الجرائم والعقوبات وحقوق المدينين
حقوق المستأجر عند انتهاء عقد الإيجار
عند انتهاء العلاقة الإيجارية، ينبغي إتمام إجراءات التسليم والتسوية بصورة منظمة تحفظ حقوق الطرفين، ومن أهم ما يهم المستأجر توثيق انتهاء العقد وتسليم الوحدة، ومراجعة الالتزامات المالية المستحقة، وتسوية ما يتعلق بالخدمات أو التأمين أو الضمان إن وجد، وعدم تحميله مبالغ لا تستند إلى العقد أو إلى التزامات ثابتة عليه.
أيضا المادة 435 من نظام المعاملات المدنية تلزم المستأجر برد المأجور عند انتهاء العقد بالحال التي تسلمه بها، مع استثناء ما يقتضيه الاستعمال المعتاد، كما ينظم أثر بقاء المستأجر في المأجور دون حق.
1- استلام ما يثبت انتهاء العلاقة
- يستحسن للمستأجر الاحتفاظ بنسخة من العقد وكل ما يثبت انتهاء مدته أو إنهاءه، إضافة إلى ما يثبت تسليم الوحدة، سواء كان ذلك من خلال محضر أو مستند إلكتروني أو وسيلة أخرى يمكن إثباتها.
2- تسوية الالتزامات المالية
- ينبغي مراجعة الأجرة والخدمات وأي مبالغ أخرى مرتبطة بالعقد، والتحقق من أن أي مطالبة مالية تستند إلى التزام مستحق وفق العقد والوقائع.
3- تسليم العقار
- ينبغي توثيق حالة الوحدة عند التسليم، ويفضل استخدام خدمة الاستلام والتسليم المتاحة عبر «إيجار» عند انطباقها، مع تسجيل الملاحظات وإرفاق الصور التي توضح حالة العقار.
4- التعامل مع التأمين أو الضمان إن وجد
- تتم تسوية مبلغ التأمين أو الضمان وفق ما ينص عليه العقد، وبعد التحقق من وجود أي مبالغ أو أضرار مستحقة على المستأجر، ولا يجوز تحميله تكاليف لا تستند إلى أساس تعاقدي أو نظامي.
ماذا يفعل المستأجر إذا رفض المؤجر استلام العقار؟
إذا رفض المؤجر استلام العقار، فعلى المستأجر توثيق واقعة العرض بالتسليم وتاريخها وطريقتها، والاحتفاظ بالمراسلات والمستندات، ثم اتخاذ الإجراء النظامي المناسب لإثبات التسليم بحسب طبيعة العقد والواقعة.
ماذا يفعل المستأجر إذا خالف المؤجر حقوقه؟
إذا تعرض المستأجر لإخلال من المؤجر، فمن الأفضل الانتقال من التواصل الشفهي إلى التوثيق، والاحتفاظ بما يثبت العقد والواقعة وأثرها.
حقوق المستأجر على المؤجر
ويمكن استخدام الإشعارات الإلكترونية في «إيجار» لتوثيق بعض المراسلات التعاقدية المتعلقة بالصيانة والترميمات ووقوع الأضرار، مع إمكانية إرفاق المستندات.
وعند استمرار النزاع، يحدد نوع المخالفة المطالبة أو الإجراء والقناة المختصة التي يمكن للمستأجر اللجوء إليها.
متى يحتاج إلى محامي عقاري؟
لا يشترط التواصل مع محامي في كل نزاع إيجاري، لكن الاستعانة بمحامٍ قد تكون مفيدة عند تعقد المسألة في قضايا العقارات، أو ارتفاع قيمة المطالبة، أو وجود نزاع بشأن الإخلاء أو الصيانة أو التعويض، أو الحاجة إلى تفسير الالتزامات والآثار القانونية للعقد.
هل يستطيع المؤجر إخلاء المستأجر بالقوة؟
لا يجوز للمؤجر تنفيذ إخلاء المستأجر بنفسه أو استخدام القوة أو تغيير الأقفال أو منع المستأجر من الانتفاع بالعقار متى كان للمستأجر حق قائم بموجب العقد.
فإذا توافر سبب نظامي أو تعاقدي للإخلاء، يجب اتباع الإجراءات النظامية والتنفيذية المقررة بحسب طبيعة الحالة والسند المتاح، ولا يترتب على مجرد رغبة المؤجر في استرداد العقار حقه في اتخاذ إجراءات ذاتية لإخراج المستأجر أو التصرف في ممتلكاته.
وفي العقود الموثقة عبر شبكة «إيجار»، قد يكون العقد سندًا تنفيذيًا في الحدود التي تتوافر فيها شروط التنفيذ النظامية، بما يتيح اللجوء إلى إجراءات التنفيذ عند تحقق مقتضياتها، بدلًا من اتخاذ وسائل ذاتية للإخلاء.
يمكنك الاطلاع على: 5 نقاط قانونية حاسمة لفهم حكم التزوير في أوراق رسمية بالسعودية
الفرق بين حقوق المستأجر والتزامات المستأجر
لا تكتمل معرفة حقوق المستأجر على المؤجر دون معرفة التزامات المستأجر، لأن العلاقة الإيجارية تقوم على حقوق والتزامات متبادلة بين الطرفين.
فالمؤجر يلتزم بتمكين المستأجر من الانتفاع بالعقار، وتنفيذ أعمال الصيانة التي تقع ضمن مسؤوليته، وعدم التعرض له في استيفاء المنفعة، بينما يلتزم المستأجر بسداد الأجرة والمحافظة على العين المؤجرة واستعمالها وفق العقد.
ويكون عقد الإيجار الموحد الموثق ملزمًا لطرفيه وفق أحكامه والأنظمة ذات الصلة، ولا يجوز إنهاؤه أو فسخه إلا وفق ما يسمح به العقد أو تقرره الأحكام النظامية، بحسب الحالة.
من حقوق المستأجر:
- الانتفاع بالعقار وفق الغرض المتفق عليه.
- الحصول على الصيانة التي تقع ضمن مسؤولية المؤجر.
- استمرار العقد وفق مدته وأحكامه، مع مراعاة قواعد التجديد والانتهاء.
- عدم تعرض المؤجر له في استيفاء المنفعة دون مسوغ.
من التزامات المستأجر:
- سداد الأجرة في مواعيدها.
- المحافظة على العين المؤجرة.
- استعمال العقار وفق الغرض المتفق عليه.
- عدم إحداث أضرار بسبب سوء الاستخدام.
- الالتزام بالشروط والالتزامات الواردة في العقد.
من حقوق المؤجر:
- استلام الأجرة المستحقة وفق العقد.
- المحافظة على ملكيته ومتابعة ما يتعلق بها في حدود العقد والنظام.
- المطالبة بالإخلاء عند تحقق سببه النظامي أو التعاقدي.
- مطالبة المستأجر بالتعويض عن الأضرار التي تقع ضمن مسؤوليته عند توافر شروط المطالبة.
من التزامات المؤجر:
- تمكين المستأجر من الانتفاع بالعقار.
- تنفيذ أعمال الصيانة التي تقع ضمن مسؤوليته.
- عدم التعرض للمستأجر في استيفاء المنفعة.
- الالتزام بأحكام العقد والأنظمة المنظمة للعلاقة الإيجارية.
خاتمة
تتعدد حقوق المستأجر على المؤجر بين الانتفاع بالعقار، والصيانة، واستمرار العقد، والحماية من التعرض غير المشروع، مع ضرورة الالتزام في المقابل بواجبات المستأجر، وتظل القاعدة الأهم هي الرجوع إلى العقد الموثق والأحكام التنظيمية النافذة، وعدم اللجوء إلى الإخلاء أو قطع الخدمات أو تغيير الأقفال خارج المسار النظامي، وعند نشوء نزاع، يساعد التوثيق والاستشارة القانونية المتخصصة على حماية الحقوق وتقليل المخاطر.
وللتعرف أكثر على حقوق المستأجر على المؤجر يتم التواصل مع فريق العمل بشركة الثقة والحماية للمحاماة والاستشارات القانونية عبر إحدى الوسائل التالية:
- فرع فرع الدمام: +966590888283
- فرع الرياض: +966579468003
- فرع جدة: +966579470090
- العنوان: طريق الملك عبدالعزيز الفرعي، النهضة، جدة.
- البريد الإلكتروني: info@trustlawfirm-sa.com
- الموقع الإلكتروني: https://trustlawfirm-sa.com
الأسئلة الشائعة
متى يحق للمستأجر رفع شكوى؟
من حقوق المستأجر على المؤجر أنه يستطيع اتخاذ الإجراء المناسب عندما يخل المؤجر بالتزاماته أو يتعرض لحق ثابت له بموجب العقد أو الأحكام المنظمة، مثل رفض تنفيذ الصيانة التي تقع ضمن مسؤولية المؤجر أو تعطيل انتفاعه بالعقار.
ويستحسن قبل ذلك توثيق الواقعة والمراسلات والمستندات المؤيدة للمطالبة، ثم استخدام القناة المختصة بحسب نوع النزاع.
ما الواجبات التي ينبغي أن يلتزم بها المؤجر؟
تشمل أهم التزامات المؤجر تمكين المستأجر من الانتفاع بالعقار، وتنفيذ أعمال الصيانة التي تقع ضمن مسؤوليته، بما في ذلك ما يتعلق بسلامة المبنى والأعطال أو العيوب التي تؤثر في استيفاء المنفعة المقصودة، وفق أحكام العقد والأنظمة المنظمة، كما يستمر عقد الإيجار عند انتقال ملكية العقار وفق الأحكام المطبقة عليه.
هل صيانة الشقة على المؤجر؟
ليس كل إصلاح على المؤجر، إذ تتحدد مسؤولية الصيانة بحسب نوع العطل وسببه وشروط العقد والأحكام المنظمة.
ويدخل ضمن مسؤولية المؤجر ما يقع عليه من أعمال الصيانة، ولا سيما ما يرتبط بسلامة المبنى أو الأعطال والخلل المؤثر في استيفاء المنفعة المقصودة، وفق العقد الموحد.
أما الأضرار الناتجة عن سوء استخدام المستأجر أو إتلافه للعقار، فتتحدد مسؤوليتها بحسب العقد والوقائع.
هل يستطيع صاحب البيت إخراج المستأجر؟
يستطيع المؤجر المطالبة بإخلاء العقار عند تحقق سبب نظامي أو تعاقدي يجي الإخلاء، لكنه لا يملك تنفيذ الإخلاء بالقوة أو تغيير الأقفال أو إخراج ممتلكات المستأجر بنفسه خارج المسار النظامي.
وتتم إجراءات الإخلاء والتنفيذ وفق السند أو الحكم أو الإجراء التنفيذي المنطبق على الحالة، ووزارة العدل توضح أن عقد الإيجار الموحد المسجل في “إيجار” يمكن التعامل معه كسند تنفيذي في إجراءات التنفيذ، كما توضح “إيجار” أن العقد الموحد يتمتع بهذه الصفة.
