يُعد عقد الوساطة العقارية من الأدوات الأساسية لتنظيم العلاقة بين الوسيط العقاري والطرف المستفيد من خدماته، سواء كان مالكًا لعقار أو مالك منفعة أو مشتريًا أو مستأجرًا، وقد نظم نظام الوساطة العقارية السعودي هذه العلاقة بصورة واضحة، واشترط كتابة العقد وإيداعه لدى الهيئة العامة للعقار، مع تحديد مدته وبياناته الأساسية وحقوق والتزامات أطرافه.
وتزداد أهمية معرفة أحكام العقد عند البحث عن نموذج عقد الوساطة العقارية أو التساؤل عن رسوم عقد الوساطة العقاري أو طريقة الموافقة على عقد الوساطة العقارية إلكترونيًا، لذلك يستعرض هذا المقال أهم الأحكام النظامية المتعلقة بعقود الوساطة، والعمولة، والمنصة الإلكترونية، والالتزامات والمخالفات، مع التأكيد على ضرورة مراجعة الحالة الواقعية والمستندات عند وجود نزاع.
ما هو عقد الوساطة العقارية في السعودية؟
تعريف عقد الوساطة العقارية على أنه الاتفاق الذي يبرم بين الوسيط العقاري والطرف المستفيد لإتمام صفقة عقارية أو تقديم خدمة عقارية، ولا يقتصر مفهوم الوساطة على التعامل الورقي، إذ يشمل النظام الوساطة الإلكترونية التي تتم من خلال المواقع والمنصات ووسائل التقنية.
أطراف عقد الوساطة العقارية
يُبرم عقد الوساطة العقارية بين الوسيط العقاري والطرف المستفيد من الوساطة، وقد يكون هذا الطرف مالك العقار أو مالك المنفعة أو المشتري أو المستأجر أو غيرهم ممن تنطبق عليهم أحكام النظام، ويجب أن يكون الوسيط العقاري مرخصًا لممارسة الوساطة العقارية أو الخدمة العقارية ذات الصلة وفق المتطلبات النظامية.
الهدف من عقد الوساطة
يهدف عقد الوساطة العقارية إلى تنظيم العلاقة بين الوسيط والطرف المستفيد، وتحديد محل العقد ومدته والعمولة والالتزامات والبيانات ذات الصلة بالعقار أو الخدمة العقارية، بما يساعد على وضوح حقوق والتزامات الأطراف والحد من النزاعات المتعلقة بالوساطة أو استحقاق العمولة.
متى يكون عقد الوساطة ملزمًا؟
يشترط نظام الوساطة العقارية أن يكون عقد الوساطة مكتوبًا، وأن يودع الوسيط نسخة منه لدى الهيئة العامة للعقار، ولا يُحتج بالعقد إلا بذلك، كما يجب أن يكون العقد محدد المدة، وإذا لم تُحدد مدته في العقد فتكون مدته تسعين يومًا من تاريخ إبرامه، وتودع عقود الوساطة في المنصة الإلكترونية وفق الإجراءات والبيانات التي تحددها اللائحة التنفيذية.
ما الفرق بين عقد الوساطة والوكالة العقارية؟
يختلف عقد الوساطة العقارية عن الوكالة العقارية من حيث طبيعة كل منهما، فعقد الوساطة ينظم العلاقة بين الوسيط والطرف المستفيد بهدف إتمام صفقة عقارية أو تقديم خدمة عقارية، بينما تمثل الوكالة تفويضًا صادرًا من الموكل إلى وكيله للتصرف نيابة عنه في حدود الصلاحيات الممنوحة له.
ولذلك قد يتضمن عقد الوساطة بيانات الوكيل ورقم الوكالة عند وجود وكيل، دون أن يعني ذلك أن الوكالة وعقد الوساطة عقد واحد.
كذلك نوفر رقم محامي للاستشارات المجانية، مع تقديم الاستشارة الأولى مجانًا للعملاء، وإمكانية الحجز عبر واتساب لدى أفضل مكتب محاماة بالرياض شركة الثقة والحماية للمحاماة، للحصول على دعم قانوني سريع ومباشر في مختلف قضايا العقارات، للتواصل الفوري والخدمة القانونية.
ما شروط عقد الوساطة العقارية؟
تتطلب شروط عقد الوساطة العقارية مراعاة المتطلبات النظامية المتعلقة بالأطراف والوسيط والعقار والمدة والعمولة والالتزامات، وتلزم اللائحة الوسيط باستخدام نماذج عقود الوساطة المعتمدة من الهيئة وإيداع العقود في المنصة الإلكترونية بعد استكمال بياناتها واعتماد أطرافها.
1- أهلية أطراف العقد
ينبغي أن يكون أطراف العقد ممن يملكون الأهلية اللازمة للتعاقد، وأن تكون صفة من يتصرف عن المالك أو صاحب المنفعة ثابتة نظامًا، مع إدراج بيانات الوكيل ورقم الوكالة عند وجوده.
2- وجود وسيط عقاري مرخص
لا يجوز ممارسة الوساطة العقارية أو تقديم الخدمات العقارية الخاضعة للنظام دون الحصول على الترخيص اللازم من الهيئة، وتوضح الهيئة أن رخصة فال للوساطة والتسويق العقاري تخول المرخص له ممارسة أنشطة التوسط والتسويق في حدود الترخيص.
3- تحديد العقار محل الوساطة
يجب تحديد العقار بصورة تمكن من التعرف عليه، ومن ذلك رقم العقار الصادر من السجل العقاري أو رقم الصك وتاريخه، إضافة إلى وصف العقار.
4- تحديد أطراف الصفقة
يساعد تحديد الأطراف على ضبط نطاق الوساطة، خصوصًا إذا كان الوسيط يتعامل مع أكثر من طرف في الصفقة العقارية نفسها.
5- تحديد مدة العقد
يشترط النظام تحديد مدة عقد الوساطة، وإذا لم يتفق الأطراف على مدة محددة فتكون المدة تسعين يومًا من تاريخ إبرام العقد.
6- تحديد التزامات الوسيط
ينبغي بيان الخدمات التي سيتولاها الوسيط، مثل التسويق أو البحث عن مشترٍ أو مستأجر أو التوسط في إتمام الصفقة، بحسب ما يسمح به الترخيص والعقد.
7- تحديد العمولة وطريقة استحقاقها
من أهم بنود شروط عقد الوساطة العقارية تحديد نسبة أو مقدار العمولة، ووقت استحقاقها، والطرف الذي يتحملها، مع مراعاة النسبة النظامية والاتفاق الكتابي المخالف لها.
8- تحديد حقوق والتزامات الأطراف
يفضل أن يتضمن العقد التزامات كل طرف، وآلية التواصل، والوثائق المطلوبة، وحالات انتهاء العقد، وآثار الإخلال بالالتزامات، بما يحد من النزاعات المستقبلية.
اقرأ أيضا: افضل محامي في الدمام لحل القضايا مع الثقة والحماية للمحاماة
ما البيانات التي يجب أن يتضمنها عقد الوساطة العقارية؟
حددت اللائحة التنفيذية بيانات يجب إدراجها في عقود الوساطة، ويختلف بعضها بحسب الطرف المتعاقد مع الوسيط، وعند إبرام العقد مع مالك العقار أو مالك المنفعة، تشمل البيانات بيانات الأطراف، وبيانات الوكيل، ورقم العقار أو الصك، ووصف العقار، والعمولة، والمدة، وبعض القيود والمعلومات المؤثرة في قيمة العقار.
- بيانات مالك العقار أو صاحب المنفعة:
- يجب إدراج بيانات أطراف العقد بصورة واضحة، مع إثبات صفة من يبرم العقد عن المالك عند وجود وكيل.
- بيانات الوسيط العقاري:
- تشمل بيانات الوسيط ورقم الترخيص، وتلزم اللائحة بوضع رقم الترخيص في عقد الوساطة وفي التعاملات المرتبطة بالنشاط.
- بيانات العقار:
- تشمل رقم العقار أو رقم الصك وتاريخه ووصف العقار، إلى جانب معلومات الرهن أو القيود المؤثرة والحقوق غير الموثقة، إن وجدت.
- مدة عقد الوساطة:
- يجب بيان مدة العقد صراحة، ولا ينبغي تركها مجهولة، لأن المدة ترتبط باستحقاق العمولة في بعض الحالات.
- قيمة العمولة:
- يجب تحديد نسبة أو مقدار العمولة، وهو عنصر أساسي في العقد.
- شروط استحقاق العمولة:
- ينبغي بيان الحالة التي يستحق فيها الوسيط المقابل، مع مراعاة أحكام النظام المتعلقة بإتمام الصفقة أو استحقاق العربون.
- التزامات كل طرف:
- تحديد الالتزامات يساعد في إثبات الإخلال عند حدوثه، ويمنع اختلاف التفسير بشأن نطاق الخدمة.
- حالات انتهاء العقد:
- يستحسن توضيح انتهاء المدة، وإتمام الصفقة، والإنهاء وفق الاتفاق، وأثر الانتهاء على الحقوق التي نشأت أثناء سريان العقد.
نموذج عقد الوساطة العقارية في السعودية
يبحث كثير من المتعاملين عن نموذج عقد الوساطة العقارية جاهز للتوقيع، إلا أن استخدام نموذج عام دون مراعاة طبيعة الصفقة قد يؤدي إلى نقص في البيانات أو اختلاف عن النموذج المعتمد، ويلتزم الوسيط العقاري وفق اللائحة بنماذج عقود الوساطة المعتمدة من الهيئة.
ما الذي يجب أن يتضمنه نموذج عقد الوساطة؟
ينبغي أن يتضمن البيانات التي تحددها اللائحة بحسب نوع عقد الوساطة، وأن يعكس طبيعة الصفقة والخدمة المطلوبة، وألا يشتمل على شروط تتعارض مع الأحكام النظامية، وقد نصت المادة 16 من اللائحة التنفيذية لنظام الوساطة العقارية على ذلك في النص التالي:
“1- مع مراعاة ما ورد في المادة (التاسعة) من النظام، يجب تضمين عقد الوساطة العقارية المبرم مع مالك العقار أو مالك المنفعة ونحوهما، المعلومات والوثائق التالية:
أ- بيانات أطراف العقد.
ب- بيانات الوكيل ورقم الوكالة -إن وجد-.
ج- رقم العقار الصادر من السجل العقاري أو رقم الصك وتاريخه.
د- وصف العقار.
هـ- نسبة أو مقدار عمولة الوساطة.
و- مدة العقد.
ز- النزاعات القائمة بشأن العقار -إن وجدت-.
ح- الرهن أو القيد المؤثر في الانتفاع من العقار -إن وجد-.
ط- الحقوق والالتزامات على العقار غير الموثقة في وثيقة العقار -إن وجدت-.
ي- الخدمات المتعلقة بالعقار -إن وجدت-.
ك- المعلومات التي قد تؤثر في قيمة العقار –إن وجدت-.
2-يجب تضمين عقد الوساطة العقارية المبرم مع المشتري أو المستأجر ونحوهما، المعلومات التالية:
أ- بيانات أطراف العقد.
ب- بيانات الوكيل ورقم الوكالة -إن وجد-.
ج- نسبة أو مقدار عمولة الوساطة.
د- مدة العقد.
هـ- محل العقد.
3-يجب تضمين عقد الوساطة العقارية المبرم بين الوسطاء العقاريين، المعلومات التالية:
أ- بيانات أطراف العقد.
ب- الإفصاح عن عقود الوساطة المرتبطة.
ج- نسبة أو مقدار من عمولة الوساطة المتفق عليها في عقد الوساطة الأساسي.
د- مدة العقد، على ألا تتجاوز المدة المحددة في العقد الأساسي.
هـ- محل العقد.”
نموذج عقد وساطة بين مالك العقار والوسيط
في هذا النوع يكون المالك أو صاحب المنفعة هو طالب الوساطة، ويحدد العقد العقار والخدمة والمدة والعمولة، إضافة إلى المعلومات والوثائق المتعلقة بالعقار التي تتطلبها اللائحة.
نموذج عقد وساطة للبيع
يركز عقد الوساطة للبيع على العقار المراد بيعه، ونطاق التسويق والتوسط، والمدة، والعمولة، مع توضيح شروط استحقاقها.
نموذج عقد وساطة للإيجار
يرتبط عقد الإيجار بوساطة تهدف إلى إتمام تأجير العقار أو منفعته، وتراعى فيه البيانات الخاصة بالعقار والمدة والعمولة المتفق عليها.
أهمية مراجعة النموذج قبل اعتماده
تساعد المراجعة القانونية على التأكد من اكتمال البيانات، واتساق البنود، وتحديد الالتزامات والعمولة وحالات الانتهاء بصورة لا تترك مجالًا غير ضروري للنزاع.
تعرف على: دليل شامل: كيف تختار محامي شركات في جدة لنجاح أعمالك؟
كم رسوم عقد الوساطة العقارية؟
يجب التمييز بين رسوم عقد الوساطة العقاري وبين عمولة الوسيط، فالنظام يتحدث عن العمولة باعتبارها المبلغ الذي يستحقه الوسيط مقابل الوساطة، بينما لا ينبغي افتراض وجود رسم مستقل لمجرد إبرام العقد دون الرجوع إلى الخدمة والجهة التي تفرض المقابل إن وجد.
هل توجد رسوم لإبرام عقد الوساطة؟
لا ينبغي الخلط بين رسوم أو مقابل خدمة إلكترونية إن وجد وبين العمولة المستحقة للوسيط، ويجب التحقق من المقابل المحدد للخدمة المعنية بدل اعتبار كل مبلغ يدفعه العميل عمولة وساطة.
الفرق بين رسوم العقد وعمولة الوسيط
العمولة هي المقابل الذي يستحقه الوسيط عن الوساطة، وقد حدد النظام أصلها بنسبة 2.5% من قيمة البيع، أو من قيمة إيجار السنة الأولى فقط في الإيجار، ما لم يتفق الأطراف كتابة على خلاف ذلك.
من يتحمل العمولة؟
يتحمل العمولة الطرف المتعاقد مع الوسيط في عقد الوساطة، وإذا تعاقد الوسيط مع أكثر من طرف في الصفقة الواحدة، فتطبق الضوابط الخاصة بتوزيع العمولة، مع عدم تجاوز النسبة النظامية الإجمالية في الحالة التي حددها النظام.
متى يستحق الوسيط العمولة؟
نصت المادة 15 من نظام الوساطة العقارية على أن الوسيط يستحق العمولة عند إتمام الصفقة التي توسط فيها وفق العقد أثناء سريانه، أو خلال مدة لا تتجاوز شهرين من انتهائه بشرط إثبات وساطته، كما يستحقها في حالة عدم إتمام الصفقة إذا استحق البائع أو المؤجر العربون وفق الضوابط، حيث ورد الآتي:
“يستحق الوسيط العقاري العمولة في الحالات الآتية:
1- إتمام الصفقة العقارية التي توسط بها، وفقاً لعقد الوساطة، أثناء مدة سريانه، أو خلال مدة لا تتجاوز (شهرين) من انتهاء العقد، على أن يثبت وساطته في هذه الحالة.
2- عدم إتمام الصفقة العقارية، واستحقاق البائع أو المؤجر للعربون، وتحدد اللائحة النسبة والضوابط المتعلقة بذلك.”
أيضًا تحدد المادة 21 من اللائحة التنفيذية لنظام الوساطة العقارية أن الوسيط يستحق 25% من قيمة العربون إذا استحقه البائع أو المؤجر دون إتمام الصفقة، ما لم يتفق الطرفان على خلاف ذلك في عقد الوساطة وذلك بناء لما ورد في نص المادة التالي:
“يستحق الوسيط العقاري عمولة بنسبة (25%) من قيمة العربون إذا استحقه البائع أو المؤجِر دون إتمام الصفقة العقارية، ما لم يتفق الطرفان على غير ذلك في عقد الوساطة العقارية.”
هل يمكن الاتفاق على عمولة مختلفة؟
نعم، أجاز النظام الاتفاق كتابةً على نسبة أو مقدار مختلف عن النسبة الأصلية المحددة للعمولة، ولذلك يجب توثيق الاتفاق بوضوح في العقد.
ماذا يحدث عند النزاع حول العمولة؟
يُرجع أولًا إلى العقد والبيانات المسجلة وإثباتات الصفقة، ثم إلى أحكام النظام واللائحة، وقد يُنظر فيه وفق الاختصاص النظامي للجهة المختصة، بحسب طبيعة النزاع إذا تعذر الحل وديًا.
عمولة الوسيط العقاري في السعودية
تُعد العمولة من أكثر بنود العقد حساسية، لذلك يجب عدم الاكتفاء بعبارة عامة عن المقابل المالي، ويحدد النظام الأصل في العمولة بنسبة 2.5% من قيمة الصفقة في البيع، ومن قيمة إيجار السنة الأولى فقط في الإيجار، مع جواز الاتفاق كتابةً على خلاف ذلك.
كيف يتم تحديد العمولة؟
تحدد وفق العقد وبالنسبة أو المبلغ المتفق عليه كتابة، مع مراعاة الأحكام النظامية المنظمة للعمولة، ولا سيما عند تعدد أطراف الصفقة أو تعدد عقود الوساطة.
متى تستحق العمولة؟
تستحق عند تحقق الحالات التي حددتها المادة الخامسة عشرة من النظام، وهي عند إتمام الصفقة أثناء سريان العقد أو خلال مدة لا تتجاوز شهرين من انتهائه، بشرط إثبات وساطة الوسيط.
هل تستحق العمولة إذا لم تتم الصفقة؟
قد تستحق في حالة عدم إتمام الصفقة إذا استحق البائع أو المؤجر العربون، وتحدد اللائحة للوسيط في هذه الحالة نسبة 25% من قيمة العربون، ما لم يتفق الطرفان على غير ذلك في العقد.
من يدفع عمولة الوساطة؟
الأصل أن الطرف المتعاقد مع الوسيط هو الذي يتحمل دفع العمولة، وعند تعدد عقود الوساطة مع أطراف الصفقة الواحدة، تطبق قواعد اللائحة في توزيعها.
النزاع حول استحقاق العمولة
يتطلب حسم النزاع فحص العقد، ومدة سريانه، وإثبات دور الوسيط، وتاريخ إتمام الصفقة، وأي اتفاق مكتوب بشأن العمولة.
كيفية الموافقة على عقد الوساطة العقارية
تتم الموافقة على عقد الوساطة العقارية من خلال الإجراءات الإلكترونية المعتمدة بعد إدخال البيانات المطلوبة، وتوضح اللائحة أن عقود الوساطة تودع في المنصة الإلكترونية بعد إكمال البيانات واعتماد أطراف العقد.
كيف تتم الموافقة إلكترونيًا؟
ينشئ الوسيط العقد من خلال القنوات الإلكترونية المعتمدة، ثم يستكمل البيانات المطلوبة ويرسله للأطراف لاعتماده وفق الإجراءات المتاحة.
دور المالك أو صاحب المنفعة
يراجع المالك بيانات العقار والمدة والعمولة ونطاق الخدمة قبل الاعتماد، ويتأكد من صحة المعلومات والصفة النظامية لمن يمثله.
دور الوسيط العقاري
يتولى إدخال البيانات الصحيحة، واستكمال المتطلبات، والالتزام بالنموذج المعتمد، ثم إيداع العقد في المنصة بعد اعتماد الأطراف.
ماذا يحدث بعد الموافقة؟
يُودع في المنصة الإلكترونية بعد استكمال البيانات واعتماد الأطراف، ويمكن الرجوع إلى بياناته عند الحاجة لإثبات العلاقة والالتزامات.
ماذا تفعل إذا رفض أحد الأطراف العقد؟
ينبغي معرفة سبب الرفض وتصحيح البيانات أو البنود محل الملاحظة، ولا يصح اعتبار العقد معتمدًا قبل استكمال الموافقات والإجراءات المطلوبة.
هل يمكن تعديل العقد بعد الموافقة؟
لا ينبغي إجراء تعديل خارج الآليات المعتمدة، بل يجب اتباع الإجراء الإلكتروني الذي تحدده المنصة والهيئة بحسب نوع التعديل وحالة العقد.
اطلع على: عقوبة التهرب الضريبي في السعودية: الغرامات والأحكام القانونية الشاملة
عقد الوساطة العقارية عبر منصة الوساطة العقارية
تُستخدم منصة الوساطة العقارية باعتبارها المنصة الإلكترونية التابعة للهيئة العامة للعقار، وتلزم الأنظمة الوسيط بتسجيل عقود الوساطة والصفقات العقارية وفق الضوابط، كما تلتزم عقود الوساطة بالبيانات والنماذج المعتمدة.
ما هي منصة الوساطة العقارية؟
- هي المنصة الإلكترونية المرتبطة بالهيئة التي تُستخدم لتنفيذ وتسجيل عدد من الإجراءات المتعلقة بالوساطة والعقود والصفقات وفق ما تحدده الهيئة.
كيفية إنشاء عقد الوساطة
- يقوم الوسيط المرخص بإدخال البيانات المطلوبة وإعداد العقد وفق النموذج المعتمد، ثم استكمال البيانات الخاصة بالعقار والأطراف.
إدخال بيانات العقار والأطراف
- تشمل البيانات رقم العقار أو الصك، ووصف العقار، وبيانات الأطراف والوكيل عند وجوده، والمدة والعمولة وغيرها بحسب نوع العقد.
إرسال العقد للموافقة
- بعد اكتمال البيانات يُتاح لأطراف العقد اعتماده إلكترونيًا وفق الآلية الإلكترونية المتاحة.
توثيق العقد إلكترونيًا
- يتم إيداع العقد في المنصة بعد استكمال البيانات واعتماد الأطراف وفق اللائحة.
متابعة حالة العقد
- يمكن للوسيط والأطراف متابعة حالة العقد من خلال القنوات الإلكترونية المعتمدة، والاحتفاظ بما يثبت الإجراءات التي تمت.
التزامات الوسيط العقاري بموجب عقد الوساطة
لا يقتصر دور الوسيط على البحث عن طرف للصفقة، بل يفرض النظام واللائحة مجموعة من الالتزامات المهنية، من أبرزها الشفافية، وعدم الإضرار بمصالح المتعاملين، والتحقق من المعلومات، وعدم تقديم بيانات مضللة، والمحافظة على سرية المعلومات.
1- الالتزام بحدود العقد
يلتزم الوسيط بنطاق عقد الوساطة وبحدود الترخيص، وإذا استعان بوسيط عقاري آخر فيجب أن يكون ذلك وفق أحكام النظام وعقد الوساطة، ما لم ينص العقد على خلاف ذلك.
2- الإفصاح عن المعلومات الجوهرية
- يلتزم بإطلاع أطراف الصفقة على ما لديه من معلومات وبيانات ووثائق ذات صلة بها.
3- المحافظة على مصالح الأطراف
- يحظر عليه القيام بما يضر بمصالح المتعاملين معه أو يتعارض مع النظام، وذلك وفق لما ورد في نص المادة 10 من نظام الوساطة العقارية:
“يلتزم الوسيط العقاري بما يأتي:
1- ممارسة نشاط الوساطة العقارية بنفسه إذا كان شخصا طبيعيًّا، أو بوساطة المدير المسؤول أو أحد تابعيه المرخص له إذا كان شخصا معنويًّا.
2- عدم القيام بأي فعل أو الامتناع عن أي فعل، يكون من شأنه الإضرار بمصالح المتعاملين معه، أو يتعارض مع أحكام النظام.
3- إبلاغ الهيئة عن أي تعديل أو تغيير متعلق بممارسة نشاط الوساطة العقارية.
4- عدم إفشاء سرٍّ من أسرار الصفقات محل الوساطة.
5- أن يبذل العناية اللازمة للتحقق من صحة المعلومات التي يحصل عليها بناءً على المادة (التاسعة) من النظام.
6- الإفصاح -عند عرضه للعقار- عن المعلومات التي حصل عليها بناءً على المادة (التاسعة) من النظام، وعدم تقديم أي معلومة مضللة بشأن العقار.
7- بيان اسمه ورقم الترخيص، في أي إعلان، أو منشور متعلق بالعقار.
8- ممارسة نشاطه بشفافية ومصداقية، وتقديم الخدمات بجودة وكفاية.”
4- عدم تقديم معلومات مضللة
- يلتزم بعدم تقديم معلومات مضللة بشأن العقار، وببذل العناية اللازمة للتحقق من المعلومات التي يحصل عليها.
5- الالتزام بضوابط الإعلان العقاري
يلتزم الوسيط العقاري بضوابط التسويق والإعلانات العقارية، ومن ذلك الحصول على ترخيص إعلان عقاري ساري المفعول عند خضوع الإعلان للترخيص، وإدراج البيانات الإلزامية المحددة في اللائحة التنظيمية للتسويق والإعلانات العقارية، ومنها بيانات العقار واسم المعلن ورقم ترخيص الإعلان وتاريخ انتهائه ورقم رخصة ممارسة النشاط، وفقًا لنوع الإعلان والوسيلة المستخدمة.
6- حفظ المستندات والبيانات
- تتطلب طبيعة النشاط المحافظة على سرية معلومات الصفقات والأطراف وعدم إفشائها إلا وفق الضوابط والموافقات النظامية.
التزامات مالك العقار في عقد الوساطة
يتحمل مالك العقار أو صاحب المنفعة التزامات مهمة في عقد الوساطة العقارية، خصوصًا ما يتعلق بصحة المعلومات والوثائق والتعاون مع الوسيط وتنفيذ ما تم الاتفاق عليه.
1- تقديم المعلومات الصحيحة عن العقار
- ينبغي تقديم المستندات والمعلومات الصحيحة المتعلقة بالملكية والعقار والقيود أو الرهون والمعلومات التي قد تؤثر في قيمة العقار.
2- التعاون مع الوسيط
- يساعد التعاون في توفير المستندات والمعلومات وتمكين الوسيط من أداء مهمته ضمن حدود العقد.
3- الالتزام بالعمولة المتفق عليها
- إذا تحققت حالة الاستحقاق النظامية والتعاقدية، يلتزم الطرف المتعاقد بسداد العمولة المستحقة وفق العقد.
4- إبلاغ الوسيط بأي تغيير جوهري
- يجب إبلاغ الوسيط بأي واقعة جوهرية قد تؤثر في الصفقة أو العقار أو إمكانية إتمامها.
متى ينتهي عقد الوساطة العقارية؟
ينتهي العقد بحسب المدة والحالات المحددة فيه، مع مراعاة أن انتهاء العقد لا يعني بالضرورة سقوط جميع الحقوق التي نشأت أثناء سريانه، ومن ذلك أن النظام قد يمنح الوسيط حق العمولة عن صفقة تمت خلال مدة لا تتجاوز شهرين من انتهاء العقد، بشرط إثبات وساطته.
كذلك فإن عقد الوساطة العقارية يجب أن يكون محدد المدة، وإذا لم يتفق الطرفان على مدة، فتكون مدته 90 يومًا من تاريخ إبرامه وفق البند الثاني في المادة 7 من نظام الوساطة العقارية:
“2- يجب أن يكون عقد الوساطة محدد المدة، وإذا لم يُتفق عليها في العقد فتكون (تسعين) يوماً من تاريخ إبرامه.”
1- انتهاء المدة المحددة
- ينتهي عقد الوساطة العقارية بانتهاء المدة المحددة فيه، ما لم يُبرم الأطراف اتفاقًا جديدًا أو يوجد اتفاق آخر وفقًا للنظام.
2- إتمام الصفقة
- بعد تمام الصفقة العقارية وتسجيل بياناتها في المنصة، يجب على الوسيط إنهاء عقد الوساطة في المنصة خلال مدة لا تزيد على خمسة أيام عمل من تمام الصفقة.
3- اتفاق الأطراف على الإنهاء
- يجوز للأطراف الاتفاق على إنهاء العلاقة التعاقدية وفقًا لشروط العقد والأحكام النظامية ذات الصلة، مع مراعاة الحقوق التي استحقت قبل الإنهاء.
4- الإخلال بالتزامات العقد
- قد يترتب على الإخلال الجوهري بالالتزامات التعاقدية المطالبة بالحقوق والآثار النظامية أو التعاقدية المناسبة، بحسب طبيعة الإخلال والضرر.
أثر إنهاء العقد على عمولة الوسيط
لا يسقط انتهاء عقد الوساطة العقارية تلقائيًا حق الوسيط في العمولة في الحالات التي حددها النظام، ومنها إتمام الصفقة أثناء سريان العقد أو خلال مدة لا تتجاوز شهرين من انتهائه، بشرط إثبات الوساطة، كما قد يستحق الوسيط العمولة عند عدم إتمام الصفقة إذا استحق البائع أو المؤجر العربون، وفق الضوابط النظامية.
ماذا يحدث عند مخالفة عقد الوساطة العقارية؟
تختلف الآثار بحسب طبيعة المخالفة، فقد تكون إخلالًا بالتزامات تعاقدية بين الأطراف، وقد تشكل في الوقت نفسه مخالفة لأحكام نظام الوساطة العقارية أو لائحته التنفيذية، لذلك يجب التمييز بين المطالبة بالحقوق الناشئة عن العقد وبين الإجراءات والعقوبات النظامية المقررة للمخالفات.
عقد الوساطة العقارية
1- إخلال الوسيط بالتزاماته
يمكن للطرف المتضرر المطالبة بالحقوق التي يقررها العقد والأنظمة ذات العلاقة، كما يجوز تقديم شكوى أو بلاغ إلى الهيئة العامة للعقار إذا كان الفعل يشكل مخالفة لأحكام النظام أو اللائحة.
2- إخلال مالك العقار بالتزاماته
قد يترتب على إخلال مالك العقار بالتزاماته التعاقدية آثار نظامية أو تعاقدية، بما في ذلك المطالبة بالتعويض عند توافر شروطه، بحسب طبيعة الإخلال والضرر.
النزاع حول العمولة
- ينظر في عقد الوساطة العقارية والاتفاق المكتوب والصفقة وتوقيت إتمامها وأدلة الوساطة، مع تطبيق أحكام العمولة الواردة في النظام واللائحة.
المطالبة بالتعويض عند وجود ضرر
- لا يعني مجرد وجود مخالفة استحقاق التعويض تلقائيًا، بل يتطلب الأمر توافر الأساس النظامي والضرر والعلاقة السببية وفق الحالة.
الجهات المختصة بتلقي الشكاوى
تتلقى الهيئة العامة للعقار الشكاوى والبلاغات المتعلقة بمخالفات نظام الوساطة العقارية ولائحته التنفيذية، وتتولى إجراءات الضبط والنظر في المخالفات وفق الاختصاصات المقررة نظامًا، بينما تختلف جهة الفصل في المطالبات التعاقدية والقضائية بحسب طبيعة النزاع.
قد يهمك أيضا: تعرف على أفضل محامي تحكيم دولي في السعودية لحماية حقوقك
المخالفات والعقوبات المتعلقة بالوساطة العقارية
وضع نظام الوساطة العقارية إطارًا للمخالفات والعقوبات، ومن أبرز المخالفات ممارسة نشاط الوساطة العقارية أو الخدمات العقارية دون ترخيص، وتقديم معلومات غير صحيحة للحصول على الترخيص، وتقديم معلومات مضللة أو إخفاء معلومات جوهرية بشأن العقار محل الوساطة أو الخدمة العقارية.
1- ممارسة الوساطة دون ترخيص
لا يجوز ممارسة نشاط الوساطة العقارية أو الخدمات العقارية دون الحصول على الترخيص النظامي، وتعد ممارسة النشاط دون ترخيص مخالفة لأحكام النظام، وتحدد اللائحة العقوبة المقررة بحسب تصنيف المخالفة وتكرارها.
2- مخالفة ضوابط عقد الوساطة
يلتزم الوسيط بالنماذج والعقود الإلزامية المقررة للخدمات والأنشطة العقارية، كما يلتزم بإيداع أو تسجيل عقود الوساطة والصفقات العقارية في المنصة الإلكترونية، ويترتب على مخالفة هذه المتطلبات العقوبات المحددة في جدول تصنيف المخالفات والعقوبات باللائحة التنفيذية.
3- المخالفات المتعلقة بالإعلانات
تخضع الإعلانات العقارية للضوابط التنظيمية المقررة، ومن ذلك متطلبات ترخيص الإعلان العقاري والبيانات الواجب إظهارها، وفقًا للائحة التنظيمية للتسويق والإعلانات العقارية والأنظمة ذات الصلة.
4- تقديم بيانات غير صحيحة
يعد تقديم معلومات غير صحيحة للحصول على ترخيص لممارسة نشاط الوساطة العقارية أو الخدمات العقارية مخالفة منصوصًا عليها في النظام، وتحدد اللائحة العقوبة بحسب تصنيف المخالفة وتكرارها.
5- الإجراءات والعقوبات النظامية
تشمل العقوبات التي أجازها النظام الإنذار، وتعليق الترخيص لمدة لا تتجاوز سنة، وإلغاء الترخيص، وغرامة لا تتجاوز 200 ألف ريال، مع جواز مضاعفة الغرامة عند تكرار المخالفة خلال ثلاث سنوات، وتحدد اللائحة تصنيف كل مخالفة والعقوبة المقررة لها بحسب نوعها ودرجة تكرارها.
ما الفرق بين عقد الوساطة والوكالة العقارية؟
يتمثل الفرق الجوهري في أن إبرام عقد الوساطة العقارية لا يمنح الوسيط صفة الوكيل عن صاحب الحق، وإنما يقتصر دوره على التوسط في إتمام الصفقة أو ممارسة النشاط العقاري المتفق عليه في حدود النظام والعقد.
أما الوكيل، فيباشر التصرف نيابة عن الموكل في حدود الصلاحيات الممنوحة له بموجب الوكالة، لذلك يمكن أن تجتمع الوساطة العقارية مع وجود وكيل عن المالك، دون أن يكتسب الوسيط بذلك صفة الوكيل.
ويجب كذلك التمييز بين عقد الوساطة وسند الوكالة، فهما مستندان مختلفان من حيث الطبيعة والآثار، وإذا كان المتعاقد مع الوسيط وكيلًا عن مالك العقار أو مالك المنفعة، فتُدرج بيانات الوكيل ورقم الوكالة ضمن البيانات المطلوبة في عقد الوساطة بحسب الحالة والإجراءات المعتمدة.
لا تفوت قراءة: طلب استرداد ضريبة القيمة المضافة للمشتري – الدليل الشامل
الاستعانة بمحامي في عقد الوساطة العقارية
تساعد الاستعانة بمحامٍ مختص في مراجعة عقد الوساطة العقارية على فهم البنود وآثارها النظامية قبل اعتمادها، خصوصًا عند وجود عمولة مرتفعة أو شروط خاصة أو خلاف حول التزامات الأطراف.
كما يمكن أن يكون محامي قضايا تجارية مناسبًا عند ارتباط النزاع بمطالبة مالية أو مسؤولية تعاقدية، بينما قد توفر شركة محاماة بجدة خدمات قانونية متكاملة لمراجعة العقد وتمثيل العميل عند نشوء نزاع، وتشمل أهم أوجه الاستعانة القانونية ما يلي:
- مراجعة بيانات العقد والتأكد من اكتمالها وصحة صياغتها.
- التحقق من شروط العمولة ووقت استحقاقها.
- توضيح حقوق والتزامات الوسيط ومالك العقار.
- مراجعة شروط إنهاء العقد وآثار الإنهاء.
- تقييم المستندات والأدلة عند نشوء نزاع.
- تقديم المشورة بشأن الإجراءات النظامية المناسبة.
- المساعدة في المطالبات المتعلقة بالعمولة أو التعويض عند توافر أساس قانوني.
خاتمة
يمثل عقد الوساطة العقارية إطارًا قانونيًا مهمًا لضبط العلاقة بين الوسيط وأطراف الصفقة، ولا سيما فيما يتعلق بالمدة والعمولة والبيانات والالتزامات، وتزداد أهمية الالتزام بالإجراءات الإلكترونية والنماذج المعتمدة لتجنب النزاعات والمخالفات، وعند وجود خلاف حول العقد أو العمولة أو ممارسة الوساطة، يُفضل استشارة محامٍ مختص لمراجعة المستندات والوقائع وتحديد الإجراء النظامي المناسب وفق الأنظمة السعودية السارية.
ويمكن التواصل مع فريق العمل لشركة الثقة والحماية للمحاماة والاستشارات القانونية عبر إحدى الوسائل التالية:
- فرع الدمام: 0590888283
- فرع الرياض: 0579468003
- فرع جدة: 0579470090
- العنوان: طريق الملك عبدالعزيز الفرعي، النهضة، جدة.
- البريد الإلكتروني: info@trustlawfirm-sa.com
الأسئلة الشائعة
ما هو عقد الوساطة العقارية؟
هو عقد يبرم بين وسيط عقاري مرخص والطرف المتعاقد معه، يتعهد بموجبه الوسيط بالتوسط لإتمام صفقة عقارية أو ممارسة النشاط العقاري المتفق عليه في حدود النظام والترخيص، ويجب أن يكون العقد مكتوبًا ومحدد المدة، وأن يستوفي متطلبات التسجيل أو الإيداع النظامية.
بكم عقد الوساطة العقارية؟
إذا كان المقصود عمولة الوسيط، فالأصل النظامي هو 2.5% من قيمة الصفقة في البيع، ومن قيمة إيجار السنة الأولى في الإيجار، ما لم يتفق الأطراف كتابةً على خلاف ذلك.
أما أي مقابل مستقل عن العمولة، فلا ينبغي افتراضه لمجرد إبرام عقد الوساطة، بل يجب تحديد أساسه والخدمة المقابلة له.
هل عقد الوساطة العقارية ملزم؟
يجب أن يكون عقد الوساطة العقارية مكتوبًا ومحدد المدة، ويلتزم الوسيط باستكمال إجراءات تسجيله أو إيداعه وفق المتطلبات النظامية، وتحدد آثاره وحقوق الأطراف والتزاماتهم وفق بنوده وأحكام نظام الوساطة العقارية ولائحته التنفيذية.
كيف اطلع عقد وساطة عقارية؟
ينشئ الوسيط العقاري المرخص عقد الوساطة من خلال القنوات الإلكترونية المعتمدة، ويستكمل البيانات المطلوبة ويرسله للأطراف للاعتماد، ثم تستكمل إجراءات تسجيل أو إيداع العقد في المنصة وفق الآلية المحددة من الهيئة، ولا يغني نموذج عام من الإنترنت عن النموذج والإجراء المعتمدين بحسب نوع العقد والنشاط.
